KAJIAN INVESTASI BISNIS PERUMAHAN (DEVELOPER) BAGI PEMULA

KAJIAN KELAYAKAN  INVESTASI BISNIS  PERUMAHAN (DEVELOPER)
 
BAB I.
PENDAHULUAN
  1.     Latar Belakang
*    Perlu dibuat pengkajian awal atau sering disebut feasibility study dalam rencana pengembangan sebuah kawasan perumahan,  mengingat penyediaan lahan yang luas suatu kawasan  merupakan suatu kegiatan bisnes, maka perlu dikaji terlebih dahulu apakah investasi ini menguntungkan atau tidak.
*     Agar investasi ini dapat menguntungkan maka perlu dipertimbangkan beberapa aspek dalam uji kelayakan sehingga selaku investor yakin bahwa penanaman modal ini sebagai peluang investasi yang akan memberikan keuntungan yang menggiurkan.
*        Pengembangan Kawasan pemukiman harus dapat mendorong pertumbuhan ekonomi diwilayah tsb, secara terarah, terpadu dan memberikan manfaat yang maksimal area disekitarnya, dengan memberikan manfaat bagi pengusaha pusat perbelanjaan, pengusaha hiburan, Penjual makanan dlsb. Pemukiman yang bagus dapat mengatasi permasalahan tata ruang, serta hadirnya hunian rumah kumuh dan sekaligus mengatasi permasalahan dampak lingkungan.

BAB II.
ASPEK YANG HARUS DIKAJI SEBAGAI PERTIMBANGAN DALAM MENGAMBIL KEPUTUSAN

2.1. ASPEK FINANSIAL
      Aspek finansial ini menjadi sangat penting terutama untuk memastikan bahwa investasi ini tidak terlalu mahal sehingga akan mampu menjual produk unit rumah yang kompetitif.
        Aspek. Untuk aspek finansial ini yaitu :

2.1.1.  HARGA TANAH
Harga tanah harus semurah mungkin, dan usahakan tidak lebih dari 30 % dari harga unit rumah yang akan direncanakan dijual.

2.1.2.  LUAS LAHAN
Bisnis perumahan i umumnya membutuhkan lahan yang luas, terutama untuk pemukiman berskala mewah. Untuk itu skala industri yang akan dikembangkan harus pula memperhitungkan luas lahan yang tersedia, sehingga tidak terjadi upaya memaksakan diri untuk konversi lahan secara besar-besaran, guna pembangunan kawasan industri.   
Ketersediaan lahan harus memasukan pertimbangan kebutuhan lahan di luar kegiatan sektor industri sebagai ‘multiplier effects’ nya, seperti kebutuhan lahan perumahan dan kegiatan permukiman dan perkotaan lainnya.  Sebagai ilustrasi bila per hektar kebutuhan lahan kawasan industri menyerap 100 tenaga kerja, berarti dibutuhkan lahan perumahan dan kegiatan pendukungnya seluas 1 – 1,5 Ha untuk tempat tinggal para pekerja dan berbagai fasilitas penunjang. Artinya bila hendak dikembangkan 100 Ha Kawasan Industri disuatu daerah, maka di sekitar lokasi harus tersedia lahan untuk fasilitas seluas 100 – 150 Ha, sehingga total area dibutuhkan 200 – 250 Ha.   

2.1.3.  ELEVASI/ CONTOUR TANAH

Pemilihan  lokasi  peruntukan   perumahan sebaiknya  pada areal lahan yang memiliki topografi yang relatif datar. Pastikan countor  tanah rata hal ini untuk efisiensi biaya cut and fill yang cukup menguras budget bagi investasi perumahan. Topografi/kemiringan tanah maksimum 0 – 15 derajat

Mahalnya biaya cut and fill terutama terkait dengan sewa bulldozer, escavator, compactor, motor grader, truck serta biaya tukang dan drivernya.

Bagaimana cara melakukan cut and fill serta menghitung biayanya, serta menentukan urug atau gali dapat anda baca pada artikel yang berbeda.

2.1.4.  HARGA JUAL UNIT RUMAH
Tentukan pangsa pasar yang hendak anda raih misalkan para manager keatas yang bekerja dikawsan industry tertentu.
Lakukan survey 2 atau 3 perumahan yang berada di sekitar kawasan tersebut sampai jarak 20 km dari lokasi kawasan industry tsb, lakukan komparasi berapa harga Rumah dengan Luas bangunan luas Tanah yang setara dengan yang rencana akan anda jual.
Kita tidak bisa menjual jauh lebih mahal selama anda tidak memiliki Added value  yang bisa ditolelir bahwa perumahan anda adalah memiliki failitas yang lebih lengkap. ( Baca artikel criteria sebuah Perumahan dengan harga unit mahal).


2.2. ASPEK PERIJINAN

2.2.1.  LOKASI DI ZONING PEMUKIMAN
Lokasi tanah yang akan kita beli harus kita pastikan terletak di zoning perumahan sesuai dengan Peta RTRW yang dapat anda copy dari pemda setempat, hal ini terkait dengan pengurusan Ijin lokasi, dan site plan.
  Dalam hal ini perlu dihindari hal hal sbb :
a.  Beli Tanah terletak dilokasi Penyangga/ peresapan
Jangan pernah membeli tanah yang terletak dilokasi penyangga atau wilayah peresapan karena akan sulit untuk merubah peruntukannya dan akan mengeluarkan biaya perijinan yang mahal.
b.  Beli Tanah Persawahan
Sebaiknya minimalkan pembelian tanah sawah terutama yang memiliki irigasi teknis, karena proses perubahan peruntukan lokasi Sawah ( Hijau) menjadi peruntukan perumahan ( Kuning) akan memakan birokrasi, mengingat  pemanfaatan tanah sawah tersebut akan menurunkan penurunan produktifitas dibidang pertanian. 

2.2.2.  SERTIFIKAT
Pastikan bahwa semua tanah yang dibeli tidak dalam sengketa, akan lebih baik kalau semua sertifikat tanah yang dibebaskan adalah hak milik agar nantinya akan lebih mudah untuk digabung dalam 1 sertifikat.  Surat tanah yang berupa girik, ketitir, petok D dll akan menjadikan pengurusan lebih lama karena diperlukan perubahan surat tanah. Yang selanjutnya perlu dilakukan PENURUNAN HAK surat tanah menjadi HGB di badan Pertanahan.

2.2.3.  PERIJINAN LAINNYA
Usahakan pengurusan ijin dapat dilakukan secara paralel agar biaya yang diperlukan menjadi efisien, terutama biaya – biaya yang tidak resmi pada saat pengurusan:
*  Iijin lokasi bersamaan dengan persetujuan siteplan sekaligus.
*  Penggabungan sertifikat paralel dengan penuruna 
  hak sertifikat menjadi HGB.
*  Pada saat membuat IJIN prinsip di Bappeda bisa paralel pengurusan Amdal/ UKL-UPL di dinas lingkungan hidup.  Sehingga pengurusan IMB dapat cepat selesai.

2.3. ASPEK LINGKUNGAN & SUMBER DAYA ALAM (SDA)

       Konsep pengembangan kawasan pemukiman harus mampu  mendukung peningkatan kualitas lingkungan daerah secara menyeluruh. Akibat tersedianya menyediakan fasilitas pengolahan limbah dan juga pengendalian limbah padat, cair maupun gas yang bemanfaat bagi lingkungan. Pengembang harus bisa melakukan pengendalian pencemaran yang dilakukan limbah rumah tangga yang tentunya menjadi masalah yang cukup serius.

 2.3.1.  LOKASI PERBUKITAN
Hindari investasi tanah yang berada di lereng bukit atau dilembah yang dapat menyebabkan bencana longsor, karena akan mengakibatkan unit rumah yang anda jual tidak laku.

2.3.2.  DEKAT SUNGAI/ DANAU
Upayakan invetasi yang anda lakukan tidak jauh dari sungai, hal ini dimaksudnkan bahwa setiap pembukaan kawasan akan berdampak kepada adanya buangan limbah padat, cair dan gas. Sungai sebagai sumber daya alam yang dapat dimanfaatkan untuk membuang limbah cair yang tentunya telah dilakukan recycle terlebih dahulu.
Karena sungai memiliki peranan penting untuk kegiatan pembukaan kawasan pemukimani yaitu sebagai sumber air baku dan tempat pembuangan akhir limbah, maka jarak terhadap sungai sebaiknya tidak telalu jauh agar biaya pembuatan riol dan saluran terbuka drainase bisa menjadi lebih murah. Namun diupayakanjuga untuk tidak  menimbulkan dampak negatif terhadap lingkungan daerah aliran sungai (DAS) tersebut

Sungai bisa menjadi berbahaya dan menyebabkan banjir, yang mengakibatkan investasi anda tidak laku dijual. Untuk itu pengurugan menjadi pekerjaan yang berperan penting dalam pengendalian banjir ( baca artikel Cut and fill ). Jarak terhadap sungai atau sumber air bersih maksimum tidak boleh lebih dari 5 (lima) Km

2.3.3.  RIOL KOTA
Manfaatkan fasilitas umum riol kota di jalan primer maupun sekunder yang talah dibangun Pemerintah daerah sebagai area pembuangan limbah rumah tangga di kawasan tersebut atau buang air yang tidak dapat meresap kedalam tanah.

2.3.4.  KETERSEDIAAN AIR BERSIH
Tersedianya sumber air sebagai air baku  baik bersumber dari air atanah, air permukaan ataupun PDAM.
 Air bersih merupakan syarat mutlak  kebutuhan bagi perumahan yang akan mempengaruhi terhadap nilai jual sebuah Perumahan yang sedang dipasarkan.

2.3.5.  DAYA DUKUNG TANAH
Daya dukung tanah  akan sangat berpengaruh terhadap jenis konstruksi fondasi yang dibuat apakah diperlukan pemancangan pile ataukah cukup pondasi batu kali maupun pondasi foot plat. pabrik dan jenis produksi yang dihasilkan. Kekuatan konstruksi unit rumah yang akan dibangun akan sangat dipengaruhi oleh kemampuan daya dukung dan komposisi  tanah, yang akan mempengaruhi kepada biaya investasi pembangunan,  maka agar diperoleh efisiensi dalam pembangunannya sebaiknya nilai daya dukung tanah (sigma) adalah  : 0,7 – 1,0 kg/cm2. Apabila kurang dari koefisian sigma tersebut maka diperlukan pemadatan tanah kembali, kecuali bagi ruang udara terbuka yang justru diperlukan tanah yang porous agar limpahan air hujan dapat terserap sempurna.


2.4. ASPEK INFRASRUKTUR
       Persoalan yang harus diperhitungkan bagi developer pengembang kawasan dalam kaitannya dengan ketersediaan prasarana didaerah tersebut yaitu adanya listrik, Telepon, SDM diwilayah tersebut yang umumnya tidak tersedia dikawasan yang baru dikembangkan. Pihak pemerintah daerah perlu mengkaji secara seksama tentang ketersediaan sarana prasarana yang dibutuhkan bagi masuknya investor developer. Infrastruktur daerah sering digunakan oleh investor dalam mengambil keputusan atas investasi yang akan digelontorkan yang antara lain sebagai berikut:
2.4.1.  JALAN ARTERI
Adanya jaringan jalan arteri atau kolektor primer yang menghubungkan daerah otonom dengan Pusat Kota maupun Pusat aktifitas perkantoran penghuninya.
2.4.2.  ENERGI LISTRIK
Ketersediaan jaringan listrik menjadi syarat yang penting untuk kegiatan membuka kawasan perumahan. Karena bisa dipastikan seluruh unit rumah yang akan dipasarkan sangat membutuhkan Tersedianya sumber energi daya listrik dengan kapasitas yang mencukupi  untuk aktifitas sehari hari kegiatan perumahan tersebut.
2.4.3.  JARINGAN TELEKOMUNIKASI
Tersedianya jaringan telekomunikasi yang mampu memenuhi kebutuhan komunikasi bagi kawasan pemukiman yang ditandai adanya tiang tiang telepon untuk memfasilitasi outgoing dan incoming call yang ada.
 2.4.4.  FASILITAS UMUM
Tersedianya fasilitas penunjang seperti fasilitas perbankan, rumah sakit sekolah, pusat rekreasi serta pusat olahraga bagi keluarga di kawasan pemukiman tersebut.
2.4.5.          JARAK DENGAN KAWASAN INDUSTRI
Jarak terhadap permukiman yang ideal minimal 2 (dua) Km dari lokasi aktifitas industri, jarak tersebut dianggap cukup aman atas terjadinya instrusi air tanah, polusi udara yang berdampak negatif karena kegiatan industri menghasilkan polutan dan limbah yang dapat membahayakan bagi kesehatan penghuni perumahan yang akan anda tawarkan.

2.5. ASPEK LOKASI
       Pihak Developer harus mampu menempatakan investasi yang memberikan nilai jual bagi pengembangan bisnis di sektor industri pemukiman. Untuk itu harus didalami terkait dengan kemampuan ekonomi yang baik dengan daerah tersebut yang ditandai dengan berkembangnya kegiatan ekonomi daerah tersebut yang pada akhirnya akan mampu memberikan lapangan kerja baru. Potensi lapangan kerja akan mampu memberikan efek  urbanisasi manusia dari daerah untuk mendapatkan lapangan kerja yang prospektif. Dalam pertimbangan ini indikator yang dapat dipakai untuk menilai kelayakan sebuah investasi perumahan adalah hadirnya  kawasan industri baru merupakan stimulant mendongkrak pertumbuhan  perekonomian makro/regional yang bagus dan layak digunakan sebagai lokasi investasi. Hal ini karena akan banyak lapangan kerja bagi manusia baru yang tentunya akan memerlukan hunian tempat tinggal. Aspek Lokasi, yaitu merupakan faktor-faktor yang perlu penting untuk dipertimbangkan dalam penentuan lokasi kawasan perumahan yang akan dibangun karena akan mempengaruhi nilai jual dari investasi tersebut. Dalam hal asepek lokasi perlu dipertimbangkan :
 2.5.1.DEKAT DENGAN AKTIFITAS TEMPAT KERJA
Anda harus menggarap potensi pasar pembeli yang harus direncanakan sejak awal. Pembeli akan memutuskan untuk membeli unit Rumah tsb, tentunya dengan pertimbangan “seberapa jauh dan seberapa cepat” untuk mencapai lokasi tempat kerjanya.
2.5.2.JARINGAN JALAN
Untuk pengembangan kawasan pemukiman memiliki  karakteristik lalu lintas mobil pribadi dan motor untuk aktifitas utama dari dan ke perkantoran tempat bekerja, maka pengembang harus menyediakan jalan arteri yang dapat dihubungkan dengan jaringan jalan arteri  primer yang sudah tersedia di wilayah tersebut untuk melayani lalu-lintas kendaraan penghuni.
2.5.3.  AKSES JALAN MUDAH DAN CEPAT
Tidak salah bila kita bisa mendapatkan lokasi yang memiliki aksesibilitas ke jalan primer maupun ke jalan tol yang tidak jauh dan cepat







2.5.4.  PUBLIC TRANSPORTATION TERSEDIA DENGAN MUDAH

2.5.5.  TERSEDIA SARANA UMUM
Sarana umum dekat dan mudah di akses seperti sekolah, sarana ibadah, rumah sakit, kantor pemerintahan dlsb.
2.5.6.  DEKAT PUSAT KOTA
Investasi tanah yang memiliki prosepek bagus selalu diukur terhadap seberapa jauh dari pusat kota. Bisa juga diukur berapa lama yang diperlukan untuk menuju ke pusat kota. Hal ini dikarena kan Pusat kota adalah pusat kegiatan bagi keluarga untuk mencari hiburan, makan, pusat rekreasi, pengurusan perijinan ke instansi pemerintahan, dan fasilitas perdagangan lainya.
          
Pertimbangan jarak ke pusat kota bagi lokasi Kawasan pemukiman juga dimaksudkan dalam rangka kemudahan memperoleh fasilitas pelayanan pemerintah daerah baik prasarana dan prasarana maupun segi-segi pemasaran. Studi kajian menyatakan idealnya suatu kawasan pemukiman berjarak kurang dari 15 km dari pusat kota.


BAB III.
KAJIAN  PERENCANAAN KAWASAN PERUMAHAN (ESTATE)


3.1.  KEBUTUHAN  LAHAN
Pembangunan kawasan perumahan (ESTATE) minimal pada tahap awal harus dilakukan pembebasan  areal lahan seluas 100.000 m2 ( 10 Ha). Hal ini didasarkan atas perhitungan kelayakan penggunaan lahan atas biaya pembangunan yang dikeluarkanserta efisiensi biaya yang dapat memberikan added value  bagi pengembang.
Pengembang harus bisa mengestimasi kebutuhan pasar terhadap unit rumah yang akan dikembangkan yang terdiri dari beberapa type bangunan dengan luasan 45 m2 sampai dengan 200 m2. Dengan kebutuhan luas tanah dari 80 m2, 120 m2 dan 150 m2.
Perlu diperhitungkan rencana pembangunan unit rumah yang akan dijual yang dihitung berdasarkan besaran pertumbuhan penduduk yang akan tinggal diwilayah tersebut. Prosentase pertumbuhan penduduk diperhitungkan berdasarkan jumlah kelahiran penduduk yang masuk sebagai potensial market yang secara ekonomi mampu untuk mebeli unit rumah sesuai standard harga yang rencana kita jual. Prosentase pembangunan perumahan juga dihitung berdasarkan jumlah urbanisasi penduduk ke daerah tersebeut yang disesuaikan dengan lapangan pekerjaan yang tersedia di wilayah tersebut.
 Secara umum dalam perencanaan suatu kawasan perumahan (ESTATE) dapat dibuatkan simulasi sbb ;
Apabila pembebasan lahan  seluas 100.000 m2 dan dimana KDB yang ada dilokasi tersebut adalah 70 %. Maka total jumlah bangunan yang dapat dibangun adalah 70.000 m2,.
Dari luasan yang dibangun 20 % digunakan sebagai public facilities yaitu 14.000 m2. Maka sisal lahan yang dapat dibangun unit rumah untuk dijual adalah 56.000 m2, dengan komposisi antara rumah murah, sedang dan rumah mahal adalah 1 : 2: 3, maka jumlah unit yang bisa dibangun di areal tersebut adalah :
1.    Type Luas Tanah/ Luas bangunan 75/150 m2 sebanyak:
270 Unit x 80 m2 =  21.600 m2
2.    Type LT/LB 120/240 m2
180 unit x 120 m2 = 21.600 m2
3.    Type LT/LB 120/240 m2
90 unit x 150 m2 = 13.500 m2
Total unit yang dibangun adalah 540 unit rumah dengan total lahan yang terpakai adalah 56.700 m2 dan sisanya 13.300 m2 digunakan sebagai fasilitas umum seperti jalan, rumah ibadah, pusat rekreasi dll.

Tahap pembangunan selanjutnya adalah melihat prosentase tingkat kelahiran dari masyarakat yang masuk dalam potensial market dan pertumbuhan urbanisasi yang diakibatkan munculnya lapangan pekerjaan diwilayah tersebut.
Misalkan : jumlah penduduk bekasi di tahun 2015 adalah 2.382.000 jiwa. Pertumbuhan penduduk plus akibat urbanisasi adalah 3 % pertahun. Asumsi unit rumah yang kita  jual akan dipasarkan untuk kelompok manager keatas, maka kita ambil 5 % dari indek pertumbuhan 3 % jadi sebesar 0,015 % x 2.382.000 jiwa adalah 35.730 unit rumah yang dibutuhkan per tahun. Developer pesaing yang ada diwilayah tersebut misalkan ada 10 yang merupakan pesaing anda. Maka kesempatan anda melakukan planning pembangunan unit rumah sebanyak 357 unit rumah per tahun. Atau melakukan pembebasan lahan sebesar 100/70 x 120 m2 x 357 unit = 61.200 m2 atau 6 ha pembebasan lahan baru.

 3.2.  KEBUTUHAN INFRASTRUKTUR JALAN        

Pembangunan Kawasan Perumahan ( ESTATE) pasti akan memberikan pengaruh eksternal yang besar bagi kepadatan lalu lintas dan juga aspek ketersediaan berbagai fasilitas sosial. Pertumbuhan lalu lintas kendaraan penumpang umum dan kendaraan pribadi yang akan mengangkut penduduk hunian dikawasan tersebut dengan ilustrasi yang dapat dilihat pada uraian berikut:
Bila diasumsikan rata-rata per unit rumah memiliki 1 mobil dan 2 anak menggunakan bus kapasitas 40 orang
Dari asumsi penduduk di atas, diasumsikan bahwa yang akan dibutuhkan infrastruktur jalan untuk provide 540 unit mobil pribadi dan (1080/40) =27 bus) atau sama dengan 567 unit kendaraan perhari akan menggunakan fasilitas jalan arteri yang harus dibangun dikawasan tersebut.
Untuk itu perlu dibangun fasilitas jalan sebesar :
Misal panjang jalan arteri di perumahan yang akan menuju ke jaan arteri yang sudah tersedia atau menuju jalan tol adalah 2 km. dengan koefisien factor kelayakan adalah 15.
Maka luas jalan yang dibutuhkan adalah 2.000 m x 1,5 % x 567 mobil = 17.010 m2 hot mix  atau lebar jalan adalah 17.010 m2/ 2.000 m =8,6 m, perkerasan hotmix  dan bila dibuat 2 jalur maka perjalurnya lebar 4,3 m ditambah bahu jalan 1m dan selokan 1 m. atau 6,3 m per jalur. Namun sebaiknya perlu dikasi pertumbuhan unit rumah dalam sekala 5 tahun sehingga perlu dibuat perncanaan jalan untuk kebutuhan 5 tahun kedepan yaitu (4,3 m + (4,3 x 3 % x 5 tahun)) = 5 m perkerasan hotmix untuk 1 jalur.
Dari pembahasan di atas jelas bahwa persoalan di luar area kawasan perumahani akan berkembang cukup besar dan membutuhkan perhatian dan penanganan yang serius. Untuk itu perlu kesiapan pemerintah daerah untuk membantu penyiapan fasilitas infrastruktur jalan agar kemacetan dapat dihindarkan.

Sesuai dengan SK Menteri tentang standar teknis pengembangan kawasan pemukiman, terdapat 2 hal dalam pemanfaatan lahan, yaitu:
1.    Luas area kapling
Luas area kapling unit rumah yang dapat dibangun maksimum 70% (KDB)  dari total luas area kawasan yang dibebaskan.
2.    Ruang Terbuka Hijau (RTH)
Luas ruang terbuka hijau (RTH) berupa jalur hijau (green belt), taman dan perimeter minimum 10% dari total luas area kawasan.
3.    Jalan dan Saluran
Dalam pengembangan sistem jaringan jalan di dalam perumahan yang berfungsi sebagai jalan akses dari kawasan pemukiman ke tempat aktifitas penghuni dan atau ke pemukiman disekitarnya harus tersedia minimal Jalan dua jalur dengan satu arah, lebar perkerasan minimum 2 x 7 meter.

Agar tercapainya aksessibilitas maka pengembang wajib menyediakan  jalan primer dan jalan sekunder (pelayanan) sebesar 8 – 12% dari total luas area kawasan, dengan ketentuan  yaitu :
a.  Tekanan gandar primer sebaiknya minimal 8 ton dan jalan  sekunder minimal 5 ton
b.  Perkerasan jalan minimal 7 m

3.3.  FASILITAS PENUNJANG
Fasilitas penunjang berupa Kantin, Guest House, Rumah Ibadah, Fasilitas Olah Raga, PMK, WWTP, Gardu listrik, Rumah Telkom dlsb antara 6 – 12% dari total luas area kawasan.
Ketentuan tentang pemanfaatan tanah untuk bangunan seperti Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan(KLB), Garis Sempadan Bangunan(GSB), Garis sempadan Jalan (GSJ) diatur sesuai dengan ketentuan Pemerintah Daerah masing masing.



3.4.  PEMBANGUNAN SANITASI PENGOLAHAN AIR LIMBAH



3.5.  PEMBANGUNAN SISTIM DRAINASE
Sistem drainase merupakan salah satu bagian yang sangat penting dalam perencanaan pembangunan suatu kawasan pemukiman. Sistem drainase yang baik harus dapat menampung pembuangan air semaksimal mungkin pada saat  debit air melebihi estimasi perhitungan dimana sistem drainase  masih mampu menampung dan mengalirkannya.

Perencanaan sistim drainase yang baik akan menghindarkan munculnya genangan air ataupun banjir diwilayah pemukiman pada saat debit air hujan sangat tinggi atau adanya banjir kiriman melalui sungai pasang yang diakibatkan oleh tingginya intensitas hujan didaerah hulu. Untuk itu perencanaan kemiringan contour tanah akan sangat membantu dimana sesuai ketentuan kemiringannya antara 0,5 m/dt sampai dengan 2,5 m/dt. Genangan air atau terjadinya banjir merupakan kegagalan yang fatal dari pengembang dalam mebuat gran design yang bisa menyebabkan unit rumahnya tidak laku dijual atau memiliki harga jual yang rendah.

Perencanaan dimensi saluran drainase harus menggunakan data intesitas hujan tertinggi tahunan agar diperoleh debit air yang akan dialirkan per detiknya selanjutnya untuk menghitung dimensi saluran. ( Gambar Konstruksi dan cara perhitungan dimensi saluran akan kami ulas dalam artikel yang lain).

Beberapa pertimbangan yang wajib diperhatikan dalam perencanaan drainase agar tidak meng akibatkan genangan atau banjir di kawasan perumahan adalah sbb :

1.    Pastikan bawah seluruh elevasi permukaan tanah (Topografi) berada diatas wilayah Daerah aliran sungai (DAS), Danau atau sisitim pembuangan riol kota yang sudah tersedia sebelumnya oleh Pemda

2.    Hindarkan Investasi lahan pertanian/ tanah  yang umumnya berada di lembah. Dan wilayah disekitar perumahan yang ditempati penduduk kampung sekitar berada diatas elevasi permukaan diperumahan, sehingga pada saat intensitas hujan tinggi, maka wilayah pemukiman akan menjadi cekungan penampung air dari wilayah disekelingnya.

3.    Sarana manhole agar dirawat dengan baik seperti penutup manhole yang sering rusak dan masuk saluran sehingga mengakibatkan penyumbatan pada saluran.

4.    Bersihkan secara reguler street inlet baik berupa curb inlet maupun gutter inlet yang sudah tertutup oleh sampah sehingga pada waktu musim hujan tiba tidak dapat berfungsi dengan baik.
-      Curb inlet gunanya untuk mengalirkan air ke saluran agar tidak terjadi akumulasi air sedangkan,
-      Gutter inlet berfungsi mencegah terjadinya endapan pasir.

5.    Bersihkan manhole  sebagai lubang masuknya air ke dalam riol dengan melakukan  pembersihan endapan, penyumbatan aliran air. jika pada riol hulu (pemasukan) dari kawasan pemukiman memiliki perbedaan ketinggian tinggi  0.45 ( Curam) terhadap riol penerima dalam suatu manhole pertemuan, maka riol yang masuk harus dibelokan miring atau vertikal kebawah diluar manhole  yang yang berfungsi untuk mengurangi kecepatan aliran air dengan menambahkan drop manhole yang diletakan di setiap perbedaan elevasi.

6.    Saluran terbuka
Saluran terbuka yang digunakan untuk drainase air hujan dan  juga digunakan untuk drainase air non-hujan yang tidak berbahaya bagi kesehatan agar dibuat dengan dimensi yang mencukupi/ tidak terlalu kecil sehingga mampu mengalirkan debit air menuju sungai atau riol kota.

7.    Saluran Tertutup
Saluran yang pada umumnya sering di pakai untuk aliran air kotor sering dibersihkan agar tidak tergenang dan mampat karena sampah atau endapan lainya.


BAB IV
RUGI LABA BISNIS PENGEMBANGAN KAWASAN PERUMAHAN ( ESTATE )
 

Dari ilustrasi rugi laba diatas dapat anda cermati, bahwa pada bisnis property akan sangat berat pada tahun tahun awal investasi. Sehingga kita harus sangat hati hati dalam mengeluarkan biaya beban langsung ( operation cost ).
Bebarapa hal yang dapat menjadi bahan pertimbangan yaitu :

1.  Operation cost
Upayakan biaya pembelian Tanah, Perijinan, biaya pembangunan unit rumah serta biaya sarana prasarana ( Jalan hot mix, saluran drainage, saluran limbah, pos jaga, gardu listrik & Telkom) tidak melebihi 50 %.

2.  Indirect cost
Biaya pegawai, listrik air, beban pajak, agar diupayakan tidak melebih angka 30 %, sehingga diawal investasi harus dilakukan efisiensi pegawai dan biaya umum administrasi lainnya.

3.  Tentukan harga jual Unit yang kompetitif
Anda dapat menghitung seluruh investasi yang anda keluarkan  kemudian bagi dengan jumlah unit rumah yang bisa dibangun disitulah harga unit Rumah yang akan anda jual tentunya ditambah dengan biaya indirect selama masa pemasaran berlangsung dan Margin minimal 20 %.
Namun Harga jual anda tidak boleh jauh lebih mahal disbanding competitor anda yang menjual Unit rumah dengan klas yang sama diwilayah investasi anda. Kecuali andda memiliki Added value yang tidak dimiliki mereka misalkan aksesibilitas, fasilitas umum dlsb.

4.  Capital gain dari investasi Tanah
Namun ada hal yang menggebirakan bahwa kita memiliki prospek keuntungan diluar jual beli unit rumah terdapat keuntungan akibat naiknya harga tanah yang menyebabkan kenaikan harga unit rumah di tahun tahun berikutnya, dimana angkanya bisa fantastis sampai dengan 130 % untuk investasi yang sudah berjalan 5 tahun.

5.  Penghasilan bunga
Keuntungan yang didapat dari bisnis property lainnya diperoleh dari penghasilan bunga. Developer dapat menjual Unit rumah yang belum selesai dibangun namun telah dibayar oleh customer berupa tanda jadi ataupun down payment.
Pendapatan yang diperoleh lainnya adalah pada saat AJB, maka Pihak bank ataupun BTN akan membayar penuh kepada pengembang, sedangkan unit rumah masih under construction. Dari hal tersebut Pihak diuntungkan karena mendapatkan laba bunga usaha.
 
 

#ganti bupati

#Gerakan coblos nomor 3 

#GKM Gerakan Karawang Maju 

#bupati baru 

#coblos nomor 3 

#salam 3 jari 

#gampang diamprokan 

#panglima santri 

#pribumi

#kang Jimmy Cakep

Related product you might see:

Share this product :

Posting Komentar

Silahkan comment

 
Support : Creating Website | TOKO AGUNG 318
Copyright © 2011. GKM Gerakan Karawang Maju - All Rights Reserved
Template Created by CATUR MARGONO, Website Published by TOKO AGUNG 318
Proudly powered by Catur Margono