PERIJINAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI (REAL ESTATE)

Tahapan pengurusan perijinan harus dilakukan sebelum kita perencanaan dan persiapan sebuah pengembangan kawasan pemukiman maupun industrial estate.  Beberapa tahapan bisa dijalankan bersamaan namun ada  tahapan yang harus diselesaikan terlebih dulu sebelum melakukan ke tahap perijinan berikutnya.

1. IZIN LINGKUNGAN SETEMPAT
Izin ini terkait juga dengan UU Gangguan yang dikeluarkan oleh pemda setempat. Sebelum mengurus ijin ini, maka perusahaan pengembang wajib melakukan sosialisasi kepeda masarakat sekitar yang nantinya dituangkan dalam “Berita Acara Sosialisasi “ yang ditanda tangani warga, tokoh masayarakat dan pejabat terkait. Ijin ini melalui pengurusan satu atap di Pemda, dengan melampirkan yaitu:

·       Permohonan pengajuan UU Ganguan dengan formulir yang tersedia

·       KTP dan NPWP pimpinan perusahaan

·       Tanda Daftar Perusahaan

·       Surat Ijin Tempat Usaha (SITU)

·       Surat Ijin Usaha Perdagangan (SIUPP)

·       Akta Pendirian Perusahaan

·       Tanda tangan ijin tetangga/ lingkungan terdekat

2. IJIN  LOKASI
Izin ini diterbitkan oleh Kementerian Agraria dan Tata Ruang atau Badan Pertanahan Nasional.

3. PENGESAHAN SITE PLAN
Ijin ini bertujuan  untuk mengetahui pengaturan ruang yang akan digunakan dilokasi pembangunan perumahan dan Izin ini dikeluarkan oleh dinas PEMDA setempat di bawah Kementerian PU-Pera.
Pengurusan Site plan ini diwajibkan bagi perumahan yang memerlukan izin lokasi atau SIPPT ( Surat Ijin Penunjukan penggunaan Tanah) yang biasanya untuk skala perumahan atau industry diatas 1 ha. Sedangkan untuk perumahan berskala mini yang tidak perlu izin lokasi, bisa langsung mengajukan permohonan IMB disertai peta kaveling dan desain rumah

4. KETERANGAN RENCANA TATA RUANG (RUTR)

Ijin ini akan dikeluarkan oleh BAPPEDA ( Badan Perencanaan dan Pembangunan Daerah).
Pastikan dengan meminta copy Peta RTRW ( Rencana Tata Ruang Wilayah) tersebut di dinas tata kota setempat untuk memastikan bahwa lokasi memang bisa untuk perumahan atau industry dengan melihat peruntukan yang ada, karena untuk merubah peruntukan misalkan dari tanah pertanian menjadi perumahan, selain membutuhkan waktu lama serta biaya yang sangat besar. Jadi saran saya sebaiknya investasi di area tanah yang memiliki zoning kuning apabila untuk rencana pembangunan perumahan atau pertokoan

Dalam Peta RTRW terdiri dari beberapa jenis peruntukan  berupa jalur hijau (persawahan, dan peresapan) , kuning (Perumahanatau perkantoran) dan

KDB, KLB, GSJ dan  GSB

Di dinas tata kota dapat anda tanyakan berapa nilai KDB, KLB dan GSJ nya.

a.   KDB (koefisien dasar bangunan)

KDB adalah sebuah koefisien berupa prosentase yang menunjukkan berapa persen dasar/ tapak bangunan yang boleh dibangun diatas tanah. Misalkan KDB 60 %, artinya bila anda memiliki tanah seluas 1.000 m2 maka bangunan yang boleh dibangun diatas tanah tersebut adalah 600 m2, sedangkan sisanya 400 m2 harus digunakan sebagai area peresapan.

b.  KLB (koefisien lantai Bangunan)

KLB adalah sebuah koefisien berupa angka yang menunjukkan berapa kali luas bangunan yang dapat dibangun dibandingkan luas tapak tanah yang ada.

Misalkan KLB 3 artinya bila anda memiliki tanah seluas 1.000 m2, maka luas bangunan yang boleh dibangun diatas tanah tersebut adalah 1.000 m2 x 3 = 3.000 m2, kalau tapak bangunan yang bisa dibangun 600 m2, berarti anda diperboleh kan membangun hingga 5 lantai bangunan tingkat, yaitu 5 x 600 m2 = 3000

c.   GSJ ( Garis sempadan Jalan)

GSJ adalah garis batas adalah garis batas terdepan pagar halaman yang boleh didirikan. Didepan pagar itu biasanya oleh pemerintah dapat digunakan sebagai menempatkan fasilitas umum seperti jalur untuk instalasi air, listrik, gas, serta saluran-saluran pembuangan. Pada GSJ tidak boleh didirikan bangunan, kecuali jika GSJ satu garis dengan garis sempadan bangunan (GSB).

d.  GSB (garis sempadan jalan bangunan).

GSB adalah jarak terdekat bangunan yang boleh didirikan terhadap tepi jalan. Tepi jalan dihitung dari batas terluar saluran air kotor, atau riol, sampai batas terluar sisi terdepan bangunan. GSB ini dimaksudkan sebagai jarak  minimal yang harus disediakan sebagai ruang pembatas antara bangunan dengan  rencana saluran, jaringan tegangan tinggi listrik, jaringan pipa gas, dan lain sebagainya.

GSB diwajibakan sebagai ruang terbuka hijau  dalam bentuk halaman untuk keamanan, mengurangi bising serta area peresapan.

5. IJIN DAMPAK LALU LINTAS

Izin ini dikeluarkan oleh Menteri Perhubungan melalui Dishub (Dinas Perhubungan).  Ijin wajib diurus apabila perumahan tersebut akan dihubungkan dengan jalan arteri maka developer wajib memiliki izin ini. Pengembang akan dikenakan retribusi yang dibayar ke Pemda pertahun atau per 2 tahun.

6. PENGURUSAN SERTIFIKAT INDUK

Di awal proyek kita wajib mengecek kesesuaian luas tanah dengan fisiknya melalui petugas BPN. Lakukan pengecekan ulang patok pembatas jika luasnya sudah sesuai dengan yang tertera di sertifikat atau belum.

Apabila langkah diatas telah selesai maka anda dapat mulai membeli atau mebebasakan tanah tersebut. Pastikan bertransaksi langsung dengan pemilik tanah yang sah dan dilakukan di depan PPAT atau notaris.

Apabila tanah belum berstatus SHM atau SHGB, maka harus diurus menjadi sertifikat terlebih dahulu atas nama pribadi pemilik pengembang atau atas nama PT, selanjutnya tanah digabungkan menjadi 1 sertifikat induk dengan menggunakan jasa PPAT yang sudah cukup akrab dengan KANTOR BPN ( Badan Pertanahan Nasional).

Apabila telah dilakukan transaksi pembayaran, baik masih berupa tanda jadi atau sudah dibayar lunas sesuai perjanjian yang telah anda sepakati, maka anda datang ke BPN untuk mengurus Sertifikat induk, yaitu menggabungkan seluruh sertifikat yang ada menjadi 1 sertifikat dengan status HGB apabila atas nama perusahaan dimana sering disebut “IJIN PENURUNAN HAK”

Untuk memahami terkait dengan status tanah SHM, HGB, GIRIK dan lain sebagainya, maka perlu saya kupas sedikit perihal status tanah yang ada di Indonesia agar anda lebih memahami atas status kepemilikan yang melekat pada anda atau perusahaan anda.

7. SURAT IJIN PENUNJUKAN PENGGUNAAN TANAH (SIPPT)
Ijin merupakan  syarat  kita mengurus pengajuan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB). SIPPT akan dikeluarkan oleh Gubernur atau Pemda setempat, dan SIPPT ini  tidak dapat dialihkan oleh pemegang SIPPT kepada pihak lain. Pelarangan tersebut tidak terkecuali untuk mengelola, menjual, menggadaikan, menghibahkan, dan/atau memindahtangankan seluruh maupun sebagian prasarana lingkungan, fasilitas sosial maupun fasilitas umum kepada pihak lain dalam bentuk apapun
Kewajiban bagi Pemegang SIPPT

Dalam rangka penerimaan kewajiban fasilitas social dan fasilitas umum mewajibkan  bagi para pemegang SIPPT hal hal sebagai berikut:

1.  Pembangunan dan Penyerahan prasarana lingkungan, fasilitas umum dan fasilitas sosial;

2.  Penyediaan kewajiban sesuai yang ditetapkan dalam SIPPT dan/atau dokumen lainnya.

SIPPT tidak wajib diurus bagi :

1.  Tanah yang dimiliki oleh Pemda, atau yang dikelola oleh Satuan Kerja Perangkat Daerah (SKPD)/Unit Kerja Perangkat Daerah (UKPD);

2.  Tanah yang statusnya menjadi aset Perusahaan Daerah

8. IJIN LOKASI

Mengajukan izin lokasi ke pemda setempat adalah merupakan salah satu dari beberapa tahap pengurusan perijinan perijinan untuk mendirikan perumahan. Untuk itu dperlukan dokumen sebagai persyaratan yaitu Akta Pendirian Badan Usaha, Izin Domisili, NPWP, TDP, SIUP, dan Pengesahan dari KEMENHUMKAM apabila memiliki Badan Hukum PT. Jika semua dokumen sudah siap, maka selanjutnya langkah yang bisa dilakukan meliputi :

a.   Memastikan bahwa lahan yang dibeli  yang  tidak melanggar Rencana Tata Ruang Kota (RTRK) Lahan yang anda pilih untuk proyek perumahan tidak boleh melanggar RTRK dan memang telah sesuai dengan peruntukan pemukiman.

b.  Mengurus Ijin Lokasi ke DPU (DInas Pekerjaan Umum) dan Bappeda (Badan Perencanaan Pembangunan Daerah).

Perizinan yang diurus adalah Advice Planning untuk setiap daerah namanya bisa berbeda yang tujuannya adalah memastikan apakah Site Plan perumahan dengan tata ruang wilayah di daerah yang akan dibangun perumahan tersebut telah sesuai dengan RTRW (Rencana tata ruang wilayah)

Dokumen yang harus anda siapkan adalah :

a.   Proposal izin pemanfaatan ruang dengan informasi lengkap terkait perencanaan lokasi pebangunan perumahan tsb. Dilengkapi dengan Keterangan Rencana Tata Ruang (RUTR) yang dikeluarkan oleh BAPPEDA.

b.  Sertifikat tanah

Bila status kepemilikan  tanah masih atas nama pihak lain maka harus disertai dengan surat kuasa yang dibubuhi materai.

c.   Site plan yang sudah ada (Gambar perencanaan lahan) yang sudah disahkan oleh Pemda melalui Dinas Pekerjaan Umum (PU)

Apabila telah disetujui oleh Pemda setempat maka akan diperoleh :

a.   Gambar rekomendasi advice planning yang berisi pokok aturan pengembangan perumahan.

b.  IZIN PRINSIP berupa surat keputusan yang direkomendasikan oleh walikota atau Bupati. Izin prinsip ini hanya diberlakukan untuk pembebasan lahan dengan luas lebih dari 1 Ha.

.
8. ANALISA DAMPAK LINGKUNGAN ( AMDAL ) / UKL-UPL

A.  UKL-UPL

Adalah upaya Pengelolaan Lingkungan Hidup dan Upaya Pemantauan Lingkungan Hidup, dimana digunakan sebagai pedoman dalam  mencegah, menanggulangi dan mengendalikan kerusakan dan pencemaran lingkungan hidup

Sesuai amanat Peraturan Pemerintah No. 27 Tahun 2012 Tentang Izin Lingkungan Pengelolaan dan pemantauan terhadap Usaha dan/ atau Kegiatan yang tidak memberikan dampak yang berbahaya terhadap lingkungan hidup yang diperlukan sebagai proses pengambilan keputusan oleh pemerintah apakah penyelenggaraan Usaha dan/atau Kegiatan layak dijalankan,

Kewajiban mengurus ijin UKL-UPL diberlakukan bagi kegiatan yang tidak diwajibkan menyusun AMDAL dan dampak kegiatan mudah dikelola dengan teknologi atau peralatan yang ada. penyusunan dokumen UKL UPL yang paling penting bagi pemilik usaha pengembang, karena dokumen ini merupakan dokumen yang wajib sebagai syarat untuk mendapatkan surat ijin usaha
Proses ini diawali dengan pengecekan kadar air tanah di lokasi proyek dam selanjutnya disusun Proposal tentang kemungkinan apa yang bisa terjadi setelah proyek perumahan dikembangkan
MANFAAT PENGURUSAN IJIN UKL-UPL

Sebagai upaya untuk meminimalisir dampak negatif dan memaksimalkan dampak positif yang ditimbulkan oleh para pelaku kegiatan usaha terhadap lingkungan, yaitu:

·       Sebagai pedoman di dalam melaksanakan pengelolaan dan pemantauan lingkungan hidup.

·       Sebagai bahan informasi bagi pemerintah dalam pengelolaan dan pemantauan lingkungan hidup yang telah diajukan oleh perusahaan

·       Membantu proses pengambilan keputusan bagi pemerintah dalam pelaksanaan pengelolaan dan pemantauan lingkungan hidup.

BAGAIMANA CARA MENGURUS UKL-UPL-AMDAL

Permohonan ijin UKL-UPL dan Pemeriksaan/Rekomendasi diajukan oleh penanggung jawab usaha secara tertulis ke kepada Bupati melalui kepala SKPD Lingkungan Hidup Kabupaten.

Persyaratan untuk mengurus  Ijin UKL-UPL, wajib melengkapi dokumen :

·  Foto copy KTP Pemohon

·  Foto copy PBB/STTS tahun terakhir

·  Foto copy Bukti Kepemilikan Tanah

·  Foto copy Akte Pendirian Perusahaan (yang berbadan hukum

·  Surat Rekomendasi AMDAL/UKL/UPL dari Dinas terkait

·  Foto copy Ijin Lokasi

·  Foto copy IPR

·  Foto copy Site Plan

Hasil akhir pengurusan ijin ini adalah Surat Rekomendasi dari Kantor KLH yang harus disertakan sebagai lampiran syarat pengurusan IMB.

UKL-UPL memiliki masa kadaluarsa 3 (tiga) tahun sejak rekomendasi ditandatangani, apabila usaha dan/atau kegiatan tidak dilaksanakan.

UKL-UPL  dinyatakan berlaku sepanjang usaha dan/atau kegiatan tidak melakukan perubahan lokasi, desain, proses, bahan baku dan/atau bahan penolong.

B. AMDAL

AMDAL ( Analisis Mengenai Dampak Lingkungan) merupakan kajian dampak yang ditimbulkan terhadap lingkungan hidup akan berdampak besar atau kecil. Sebagai Kajian mengenai dampak penting suatu Usaha dan/atau Kegiatan yang direncanakan pada lingkungan hidup yang diperlukansebagai proses pengambilan keputusan bagi pemerintah apakah usulan penyelenggaraan Usaha tersebut layak dan disetujui.

Dokumen AMDAL terdiri beberapa bab yaitu :

a.   Dokumen kerangka acuan

b.  Dokumen Analisis dampak lingkungan hidup (ANDAL)

c.   Dokumen rencana pengelolaan lingkungan hidup (RKL)

d.  Dokumen renca pemantauan lingkungan hidup (RPL)

Prosedur dan proses pelaksanaan Penyusunan Perijinan AMDAL melaui proses antara lain:

a.   Seleksi wajib AMDAL, untuk menentukan apakah suatu rencana    

  kegiatan wajib menyusun  AMDAL atau tidak

b.  Proses pengumuman dan konsultasi masyarakat

c.   Penyusunan dan penilaian KA-ANDAL.

d.  Penyusunan dan penilaian ANDAL, RKL, dan RPL

Syarat-Syarat Mengurus Amdal

Berikut ini adalah dokumen pendukung yang perlu disiapkan untuk mengurus AMDAL, baik diurus sendiri maupun melalui jasa konsultan yaitu :

1.  KTP dan NPWP pimpinan perusahaan

2.  Tanda Daftar Perusahaan

3.  Surat Ijin Tempat Usaha

4.  Surat Ijin Usaha Perdagangan

5.  Akta Kelahiran Perusaan

6.  Sertifikat tanah

7.  Ijin Tetangga/Akta Jual Beli Tanah

8.  Rekomendasi Peil Banjir

9.  Denah atau Layout Bangunan

10.Ijin Pemanfaatan Ruang. Ijin ini untuk memberi bukti bahwa ruang atau tanah tersebut telah mendapat ijin untuk didirikan sebuah perumahan.

9. IJIN MENDIRIKAN BANGUNAN (IMB)
Untuk mengurus IMB, anda biasanya harus mengurusnya di kantor Perizinan satu atap dapat secara paralel sekalian mengurus pengesahan site plan sebagai persyaratan dalam mengurus IMB.

 Mengurus IMB  ke kantor Perijinan Terpadu atau kantor Perijinan Satu atap dan bisa secara simultan dengan pengurusan pengesahan Siteplan Perumahan (zoning).

Dokumen persyaratan yang diperlukan untuk mengurus IMB adalah :

• KTP dan NPWP ( pemohon dan/yang dikuasakan)
• Akta Pendirian perusahaan (Jika pemohon atas nama perusahaan/badan/yayasan)
• Formulir permohonan IMB
• Surat pernyataan tidak sengketa (bermaterai)
• Copy bukti Pembayaran PBB
• Copy sertifikat tanah
• Surat pernyataan keabsahan dan kebenaran dokumen
• Surat Pernyataan bertanggung jawab terhadap semua kegiatan yang dilakukan dan segala yang ditimbulkan.
• Surat pernyataan Tetangga yang disyahkan tetangga kanan kiri depan belakang, RT/RW, Kelurahan, Kecamatan atau ijin gangguan.
• Amdal dan atau UKL-UPL
• Site plan
• SIPPT (untuk luas tanah > 5.000 m2)
• Gambar rancangan arsitektur (terdiri atas gambar situasi, denah, tampak, potongan, sumur resapan) direncanakan oleh  arsitek yang memiliki IPTB, diberi notasi GSB, GSJ dan batas tanah)
• Gambar konstruksi serta perhitungan konstruksi dan laporan penyelidikan tanah (direncanakan oleh perencana konstruksi yang memiliki IPTB)
• Gambar Instalasi (LAK/LAL/SDP/TDP/TUG)
• IPTB (Izin Pelaku Teknis Bangunan) arsitektur, konstruksi dan instalasi ( legalisir asli )
• IMB lama dan lampirannya (untuk permohonan merubah/menambah bangunan)

#ganti bupati

#Gerakan coblos nomor 3 

#GKM Gerakan Karawang Maju 

#bupati baru 

#coblos nomor 3 

#salam 3 jari 

#gampang diamprokan 

#panglima santri 

#pribumi

#kang Jimmy Cakep

Related product you might see: