WARNA & MOTIF BUSANA KE PESTA AGAR TAMPIL CANTIK

WARNA & MOTIF BUSANA KE PESTA AGAR TAMPIL CANTIK

Untuk menambah kepercayaan diri agar anda tampil cantik sempurna dan alami, tentunya sangat tergantung dari kostum yang kita kenakan. Anda tentu tidak ingin tampil dengan perasaan bersalah atau salah tingkah, terlebih disaat banyak tamu – tamu undangan penting yang hadir.
Untuk tampil istimewa diantara undangan lain ada beberapa tips penggunaan WARNA, MODEL dan CORAK BUSANA, yaitu :

1. HITAM    Jangan menggunakan warna HITAM apalagi untuk acara ke PERNIKAHAN, karena Hitam       identik KEDUKAAN. Penggunaan warna hitam masih diperkenankan untuk acara PESTA lain dimalam hari dengan memodifikasi sedikit dengan menambahkan TWIST pada LBD. Namun tidak ada salahnya menggunakan warna yang cerah untuk menghadiri PERNIKAHAN atau undangan pesta lainnya, sehingga akan nampak lebih fresh dan menunjukkan empati rasa SUKACITA       kepada si PENGUNDANG.
2. PUTIH Warna putih adalah identik warna MEMPELAI PENGANTIN, terutama di undangan kelas international, sehingga hindari warna putih agar anda tidak dianggap BERSAING dengan mempelai pengantin.       Pemilihan warna PASTEL POLOS       akan lebih sesuai untuk menampilkan citra ANGGUN & ELEGAN.
3. SEKSI Tidak ada salahnya anda tampil seksi namun asal jangan terlalu mini, karena tentu kita tidak ingin dilirik dengan cemooh oleh tamu undangan lain atau diomongin bisik bisik oleh undangan wanita lain karena pasangannya melotot ke arah yang tidak sepantasnya. Penggunaan Sleeveless LBD dengan panjang selutut masih bisa jadi pilihan aman untuk anda kenakan.
4. A prom dress. jangan mengenakan gaun prom Anda, yang umumnya modelnya tentunya OLD FASHION, meskipun masih tetap FIT dan cukup dibadan anda saat ini. I don’t wanna you looks like so childish. Sebaiknya Pilih gaun yang UP TO DATE       seusai dengan usia anda. Anda bisa menjatuhkan pilihan mengenakan LONG DRESS dengan motif HIGH SLIT Untuk memberikan IMPRESI ANGGUN & MEMPESONA.
5. HINDARI AKSESORIS YANG BERLEBIHAN & MENCOLOK  Penggunaan HEADPIECES seperti mahkota kerajaan, Anting terlalu besar, CLUTCH dengan tahta batu permata, aksesoris dengan bulu akan terasa seperti sengaja menyaingi PENGANTIN atau si PEMBERI UNDANGAN. Sebaiknya gunakan aksesoris secukupnya disesuaikan dengan busana dan tata rias rambut akan nampak lebih ALAMI & ELEGAN, tanpa dianggap sebagai TAMU CAPER alias cari perhatian.
6. WEDGES Untuk Acara pernikahan akan tidak sesuai dengan mengenekan wedges Sneakers meskipun itu barang kesayangan anda. Penggunaan STRAP HEELS atau LOW HEELS masih FASHIONABLE dan nampak lebih sporty. Namun Untuk acara pesta SYUKURAN atau ULTAH tidak ada salahnya juga mengguakan HIGH HEELS yang corak dan warna disesuaikan dengan WARNA BUSANA yang anda kenakan.
7. OFFICE WEAR   Jangan pernah mengenakan busana kantor dengan setelan JAS/ BLAZER dengan ROK SPAN, meskipun itu akan menimbulkan kesan PROFESIONALIS. Tidak ada excuse karena alasan sekalian datang langsung dari pulang kantor, jadi sebaiknya sudah dibawa pagi hari saat berangkat ke kanor. Kalau anda ingin menampilka CITRA PROFESIAONAL , maka ada pilihan SEDERHANA dengan corak yang teratur agar tambak lebih EYE CATCHING.
8. ANIMAL PRINTS. Hindari warna MERAH menyala, CORAK MACAN, ZEBRA atau gaun dengan Full print motif yang tidak beraturan. Its too wild di acara pernikahan atau pesta ULTAH. Sebaiknya gunakan Motif ABSTRAK yang BERATURAN dengan color print yang sedikit CERAH agar nampak lebih FASHIONATE       dan UP TODATE alias wanita masa kini.

Untuk menambah kepercayaan diri agar anda tampil cantik sempurna dan alami, tentunya sangat tergantung dari kostum yang kita kenakan. Anda tentu tidak ingin tampil dengan perasaan bersalah atau salah tingkah, terlebih disaat banyak tamu – tamu undangan penting yang hadir.
Untuk tampil istimewa diantara undangan lain ada beberapa tips penggunaan WARNA, MODEL dan CORAK BUSANA, yaitu :

1. HITAM    Jangan menggunakan warna HITAM apalagi untuk acara ke PERNIKAHAN, karena Hitam       identik KEDUKAAN. Penggunaan warna hitam masih diperkenankan untuk acara PESTA lain dimalam hari dengan memodifikasi sedikit dengan menambahkan TWIST pada LBD. Namun tidak ada salahnya menggunakan warna yang cerah untuk menghadiri PERNIKAHAN atau undangan pesta lainnya, sehingga akan nampak lebih fresh dan menunjukkan empati rasa SUKACITA       kepada si PENGUNDANG.
2. PUTIH Warna putih adalah identik warna MEMPELAI PENGANTIN, terutama di undangan kelas international, sehingga hindari warna putih agar anda tidak dianggap BERSAING dengan mempelai pengantin.       Pemilihan warna PASTEL POLOS       akan lebih sesuai untuk menampilkan citra ANGGUN & ELEGAN.
3. SEKSI Tidak ada salahnya anda tampil seksi namun asal jangan terlalu mini, karena tentu kita tidak ingin dilirik dengan cemooh oleh tamu undangan lain atau diomongin bisik bisik oleh undangan wanita lain karena pasangannya melotot ke arah yang tidak sepantasnya. Penggunaan Sleeveless LBD dengan panjang selutut masih bisa jadi pilihan aman untuk anda kenakan.
4. A prom dress. jangan mengenakan gaun prom Anda, yang umumnya modelnya tentunya OLD FASHION, meskipun masih tetap FIT dan cukup dibadan anda saat ini. I don’t wanna you looks like so childish. Sebaiknya Pilih gaun yang UP TO DATE       seusai dengan usia anda. Anda bisa menjatuhkan pilihan mengenakan LONG DRESS dengan motif HIGH SLIT Untuk memberikan IMPRESI ANGGUN & MEMPESONA.
5. HINDARI AKSESORIS YANG BERLEBIHAN & MENCOLOK  Penggunaan HEADPIECES seperti mahkota kerajaan, Anting terlalu besar, CLUTCH dengan tahta batu permata, aksesoris dengan bulu akan terasa seperti sengaja menyaingi PENGANTIN atau si PEMBERI UNDANGAN. Sebaiknya gunakan aksesoris secukupnya disesuaikan dengan busana dan tata rias rambut akan nampak lebih ALAMI & ELEGAN, tanpa dianggap sebagai TAMU CAPER alias cari perhatian.
6. WEDGES Untuk Acara pernikahan akan tidak sesuai dengan mengenekan wedges Sneakers meskipun itu barang kesayangan anda. Penggunaan STRAP HEELS atau LOW HEELS masih FASHIONABLE dan nampak lebih sporty. Namun Untuk acara pesta SYUKURAN atau ULTAH tidak ada salahnya juga mengguakan HIGH HEELS yang corak dan warna disesuaikan dengan WARNA BUSANA yang anda kenakan.
7. OFFICE WEAR   Jangan pernah mengenakan busana kantor dengan setelan JAS/ BLAZER dengan ROK SPAN, meskipun itu akan menimbulkan kesan PROFESIONALIS. Tidak ada excuse karena alasan sekalian datang langsung dari pulang kantor, jadi sebaiknya sudah dibawa pagi hari saat berangkat ke kanor. Kalau anda ingin menampilka CITRA PROFESIAONAL , maka ada pilihan SEDERHANA dengan corak yang teratur agar tambak lebih EYE CATCHING.
8. ANIMAL PRINTS. Hindari warna MERAH menyala, CORAK MACAN, ZEBRA atau gaun dengan Full print motif yang tidak beraturan. Its too wild di acara pernikahan atau pesta ULTAH. Sebaiknya gunakan Motif ABSTRAK yang BERATURAN dengan color print yang sedikit CERAH agar nampak lebih FASHIONATE       dan UP TODATE alias wanita masa kini.

TABLIQ AKBAR Untuk Ukkuwah islam Masyarakat Karawang

TABLIQ AKBAR Untuk Ukkuwah islam Masyarakat Karawang

PERIJINAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI (REAL ESTATE)

PERIJINAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI (REAL ESTATE)

Tahapan pengurusan perijinan harus dilakukan sebelum kita perencanaan dan persiapan sebuah pengembangan kawasan pemukiman maupun industrial estate.  Beberapa tahapan bisa dijalankan bersamaan namun ada  tahapan yang harus diselesaikan terlebih dulu sebelum melakukan ke tahap perijinan berikutnya.

1. IZIN LINGKUNGAN SETEMPAT
Izin ini terkait juga dengan UU Gangguan yang dikeluarkan oleh pemda setempat. Sebelum mengurus ijin ini, maka perusahaan pengembang wajib melakukan sosialisasi kepeda masarakat sekitar yang nantinya dituangkan dalam “Berita Acara Sosialisasi “ yang ditanda tangani warga, tokoh masayarakat dan pejabat terkait. Ijin ini melalui pengurusan satu atap di Pemda, dengan melampirkan yaitu:

·       Permohonan pengajuan UU Ganguan dengan formulir yang tersedia

·       KTP dan NPWP pimpinan perusahaan

·       Tanda Daftar Perusahaan

·       Surat Ijin Tempat Usaha (SITU)

·       Surat Ijin Usaha Perdagangan (SIUPP)

·       Akta Pendirian Perusahaan

·       Tanda tangan ijin tetangga/ lingkungan terdekat

2. IJIN  LOKASI
Izin ini diterbitkan oleh Kementerian Agraria dan Tata Ruang atau Badan Pertanahan Nasional.

3. PENGESAHAN SITE PLAN
Ijin ini bertujuan  untuk mengetahui pengaturan ruang yang akan digunakan dilokasi pembangunan perumahan dan Izin ini dikeluarkan oleh dinas PEMDA setempat di bawah Kementerian PU-Pera.
Pengurusan Site plan ini diwajibkan bagi perumahan yang memerlukan izin lokasi atau SIPPT ( Surat Ijin Penunjukan penggunaan Tanah) yang biasanya untuk skala perumahan atau industry diatas 1 ha. Sedangkan untuk perumahan berskala mini yang tidak perlu izin lokasi, bisa langsung mengajukan permohonan IMB disertai peta kaveling dan desain rumah

4. KETERANGAN RENCANA TATA RUANG (RUTR)

Ijin ini akan dikeluarkan oleh BAPPEDA ( Badan Perencanaan dan Pembangunan Daerah).
Pastikan dengan meminta copy Peta RTRW ( Rencana Tata Ruang Wilayah) tersebut di dinas tata kota setempat untuk memastikan bahwa lokasi memang bisa untuk perumahan atau industry dengan melihat peruntukan yang ada, karena untuk merubah peruntukan misalkan dari tanah pertanian menjadi perumahan, selain membutuhkan waktu lama serta biaya yang sangat besar. Jadi saran saya sebaiknya investasi di area tanah yang memiliki zoning kuning apabila untuk rencana pembangunan perumahan atau pertokoan

Dalam Peta RTRW terdiri dari beberapa jenis peruntukan  berupa jalur hijau (persawahan, dan peresapan) , kuning (Perumahanatau perkantoran) dan

KDB, KLB, GSJ dan  GSB

Di dinas tata kota dapat anda tanyakan berapa nilai KDB, KLB dan GSJ nya.

a.   KDB (koefisien dasar bangunan)

KDB adalah sebuah koefisien berupa prosentase yang menunjukkan berapa persen dasar/ tapak bangunan yang boleh dibangun diatas tanah. Misalkan KDB 60 %, artinya bila anda memiliki tanah seluas 1.000 m2 maka bangunan yang boleh dibangun diatas tanah tersebut adalah 600 m2, sedangkan sisanya 400 m2 harus digunakan sebagai area peresapan.

b.  KLB (koefisien lantai Bangunan)

KLB adalah sebuah koefisien berupa angka yang menunjukkan berapa kali luas bangunan yang dapat dibangun dibandingkan luas tapak tanah yang ada.

Misalkan KLB 3 artinya bila anda memiliki tanah seluas 1.000 m2, maka luas bangunan yang boleh dibangun diatas tanah tersebut adalah 1.000 m2 x 3 = 3.000 m2, kalau tapak bangunan yang bisa dibangun 600 m2, berarti anda diperboleh kan membangun hingga 5 lantai bangunan tingkat, yaitu 5 x 600 m2 = 3000

c.   GSJ ( Garis sempadan Jalan)

GSJ adalah garis batas adalah garis batas terdepan pagar halaman yang boleh didirikan. Didepan pagar itu biasanya oleh pemerintah dapat digunakan sebagai menempatkan fasilitas umum seperti jalur untuk instalasi air, listrik, gas, serta saluran-saluran pembuangan. Pada GSJ tidak boleh didirikan bangunan, kecuali jika GSJ satu garis dengan garis sempadan bangunan (GSB).

d.  GSB (garis sempadan jalan bangunan).

GSB adalah jarak terdekat bangunan yang boleh didirikan terhadap tepi jalan. Tepi jalan dihitung dari batas terluar saluran air kotor, atau riol, sampai batas terluar sisi terdepan bangunan. GSB ini dimaksudkan sebagai jarak  minimal yang harus disediakan sebagai ruang pembatas antara bangunan dengan  rencana saluran, jaringan tegangan tinggi listrik, jaringan pipa gas, dan lain sebagainya.

GSB diwajibakan sebagai ruang terbuka hijau  dalam bentuk halaman untuk keamanan, mengurangi bising serta area peresapan.

5. IJIN DAMPAK LALU LINTAS

Izin ini dikeluarkan oleh Menteri Perhubungan melalui Dishub (Dinas Perhubungan).  Ijin wajib diurus apabila perumahan tersebut akan dihubungkan dengan jalan arteri maka developer wajib memiliki izin ini. Pengembang akan dikenakan retribusi yang dibayar ke Pemda pertahun atau per 2 tahun.

6. PENGURUSAN SERTIFIKAT INDUK

Di awal proyek kita wajib mengecek kesesuaian luas tanah dengan fisiknya melalui petugas BPN. Lakukan pengecekan ulang patok pembatas jika luasnya sudah sesuai dengan yang tertera di sertifikat atau belum.

Apabila langkah diatas telah selesai maka anda dapat mulai membeli atau mebebasakan tanah tersebut. Pastikan bertransaksi langsung dengan pemilik tanah yang sah dan dilakukan di depan PPAT atau notaris.

Apabila tanah belum berstatus SHM atau SHGB, maka harus diurus menjadi sertifikat terlebih dahulu atas nama pribadi pemilik pengembang atau atas nama PT, selanjutnya tanah digabungkan menjadi 1 sertifikat induk dengan menggunakan jasa PPAT yang sudah cukup akrab dengan KANTOR BPN ( Badan Pertanahan Nasional).

Apabila telah dilakukan transaksi pembayaran, baik masih berupa tanda jadi atau sudah dibayar lunas sesuai perjanjian yang telah anda sepakati, maka anda datang ke BPN untuk mengurus Sertifikat induk, yaitu menggabungkan seluruh sertifikat yang ada menjadi 1 sertifikat dengan status HGB apabila atas nama perusahaan dimana sering disebut “IJIN PENURUNAN HAK”

Untuk memahami terkait dengan status tanah SHM, HGB, GIRIK dan lain sebagainya, maka perlu saya kupas sedikit perihal status tanah yang ada di Indonesia agar anda lebih memahami atas status kepemilikan yang melekat pada anda atau perusahaan anda.

7. SURAT IJIN PENUNJUKAN PENGGUNAAN TANAH (SIPPT)
Ijin merupakan  syarat  kita mengurus pengajuan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB). SIPPT akan dikeluarkan oleh Gubernur atau Pemda setempat, dan SIPPT ini  tidak dapat dialihkan oleh pemegang SIPPT kepada pihak lain. Pelarangan tersebut tidak terkecuali untuk mengelola, menjual, menggadaikan, menghibahkan, dan/atau memindahtangankan seluruh maupun sebagian prasarana lingkungan, fasilitas sosial maupun fasilitas umum kepada pihak lain dalam bentuk apapun
Kewajiban bagi Pemegang SIPPT

Dalam rangka penerimaan kewajiban fasilitas social dan fasilitas umum mewajibkan  bagi para pemegang SIPPT hal hal sebagai berikut:

1.  Pembangunan dan Penyerahan prasarana lingkungan, fasilitas umum dan fasilitas sosial;

2.  Penyediaan kewajiban sesuai yang ditetapkan dalam SIPPT dan/atau dokumen lainnya.

SIPPT tidak wajib diurus bagi :

1.  Tanah yang dimiliki oleh Pemda, atau yang dikelola oleh Satuan Kerja Perangkat Daerah (SKPD)/Unit Kerja Perangkat Daerah (UKPD);

2.  Tanah yang statusnya menjadi aset Perusahaan Daerah

8. IJIN LOKASI

Mengajukan izin lokasi ke pemda setempat adalah merupakan salah satu dari beberapa tahap pengurusan perijinan perijinan untuk mendirikan perumahan. Untuk itu dperlukan dokumen sebagai persyaratan yaitu Akta Pendirian Badan Usaha, Izin Domisili, NPWP, TDP, SIUP, dan Pengesahan dari KEMENHUMKAM apabila memiliki Badan Hukum PT. Jika semua dokumen sudah siap, maka selanjutnya langkah yang bisa dilakukan meliputi :

a.   Memastikan bahwa lahan yang dibeli  yang  tidak melanggar Rencana Tata Ruang Kota (RTRK) Lahan yang anda pilih untuk proyek perumahan tidak boleh melanggar RTRK dan memang telah sesuai dengan peruntukan pemukiman.

b.  Mengurus Ijin Lokasi ke DPU (DInas Pekerjaan Umum) dan Bappeda (Badan Perencanaan Pembangunan Daerah).

Perizinan yang diurus adalah Advice Planning untuk setiap daerah namanya bisa berbeda yang tujuannya adalah memastikan apakah Site Plan perumahan dengan tata ruang wilayah di daerah yang akan dibangun perumahan tersebut telah sesuai dengan RTRW (Rencana tata ruang wilayah)

Dokumen yang harus anda siapkan adalah :

a.   Proposal izin pemanfaatan ruang dengan informasi lengkap terkait perencanaan lokasi pebangunan perumahan tsb. Dilengkapi dengan Keterangan Rencana Tata Ruang (RUTR) yang dikeluarkan oleh BAPPEDA.

b.  Sertifikat tanah

Bila status kepemilikan  tanah masih atas nama pihak lain maka harus disertai dengan surat kuasa yang dibubuhi materai.

c.   Site plan yang sudah ada (Gambar perencanaan lahan) yang sudah disahkan oleh Pemda melalui Dinas Pekerjaan Umum (PU)

Apabila telah disetujui oleh Pemda setempat maka akan diperoleh :

a.   Gambar rekomendasi advice planning yang berisi pokok aturan pengembangan perumahan.

b.  IZIN PRINSIP berupa surat keputusan yang direkomendasikan oleh walikota atau Bupati. Izin prinsip ini hanya diberlakukan untuk pembebasan lahan dengan luas lebih dari 1 Ha.

.
8. ANALISA DAMPAK LINGKUNGAN ( AMDAL ) / UKL-UPL

A.  UKL-UPL

Adalah upaya Pengelolaan Lingkungan Hidup dan Upaya Pemantauan Lingkungan Hidup, dimana digunakan sebagai pedoman dalam  mencegah, menanggulangi dan mengendalikan kerusakan dan pencemaran lingkungan hidup

Sesuai amanat Peraturan Pemerintah No. 27 Tahun 2012 Tentang Izin Lingkungan Pengelolaan dan pemantauan terhadap Usaha dan/ atau Kegiatan yang tidak memberikan dampak yang berbahaya terhadap lingkungan hidup yang diperlukan sebagai proses pengambilan keputusan oleh pemerintah apakah penyelenggaraan Usaha dan/atau Kegiatan layak dijalankan,

Kewajiban mengurus ijin UKL-UPL diberlakukan bagi kegiatan yang tidak diwajibkan menyusun AMDAL dan dampak kegiatan mudah dikelola dengan teknologi atau peralatan yang ada. penyusunan dokumen UKL UPL yang paling penting bagi pemilik usaha pengembang, karena dokumen ini merupakan dokumen yang wajib sebagai syarat untuk mendapatkan surat ijin usaha
Proses ini diawali dengan pengecekan kadar air tanah di lokasi proyek dam selanjutnya disusun Proposal tentang kemungkinan apa yang bisa terjadi setelah proyek perumahan dikembangkan
MANFAAT PENGURUSAN IJIN UKL-UPL

Sebagai upaya untuk meminimalisir dampak negatif dan memaksimalkan dampak positif yang ditimbulkan oleh para pelaku kegiatan usaha terhadap lingkungan, yaitu:

·       Sebagai pedoman di dalam melaksanakan pengelolaan dan pemantauan lingkungan hidup.

·       Sebagai bahan informasi bagi pemerintah dalam pengelolaan dan pemantauan lingkungan hidup yang telah diajukan oleh perusahaan

·       Membantu proses pengambilan keputusan bagi pemerintah dalam pelaksanaan pengelolaan dan pemantauan lingkungan hidup.

BAGAIMANA CARA MENGURUS UKL-UPL-AMDAL

Permohonan ijin UKL-UPL dan Pemeriksaan/Rekomendasi diajukan oleh penanggung jawab usaha secara tertulis ke kepada Bupati melalui kepala SKPD Lingkungan Hidup Kabupaten.

Persyaratan untuk mengurus  Ijin UKL-UPL, wajib melengkapi dokumen :

·  Foto copy KTP Pemohon

·  Foto copy PBB/STTS tahun terakhir

·  Foto copy Bukti Kepemilikan Tanah

·  Foto copy Akte Pendirian Perusahaan (yang berbadan hukum

·  Surat Rekomendasi AMDAL/UKL/UPL dari Dinas terkait

·  Foto copy Ijin Lokasi

·  Foto copy IPR

·  Foto copy Site Plan

Hasil akhir pengurusan ijin ini adalah Surat Rekomendasi dari Kantor KLH yang harus disertakan sebagai lampiran syarat pengurusan IMB.

UKL-UPL memiliki masa kadaluarsa 3 (tiga) tahun sejak rekomendasi ditandatangani, apabila usaha dan/atau kegiatan tidak dilaksanakan.

UKL-UPL  dinyatakan berlaku sepanjang usaha dan/atau kegiatan tidak melakukan perubahan lokasi, desain, proses, bahan baku dan/atau bahan penolong.

B. AMDAL

AMDAL ( Analisis Mengenai Dampak Lingkungan) merupakan kajian dampak yang ditimbulkan terhadap lingkungan hidup akan berdampak besar atau kecil. Sebagai Kajian mengenai dampak penting suatu Usaha dan/atau Kegiatan yang direncanakan pada lingkungan hidup yang diperlukansebagai proses pengambilan keputusan bagi pemerintah apakah usulan penyelenggaraan Usaha tersebut layak dan disetujui.

Dokumen AMDAL terdiri beberapa bab yaitu :

a.   Dokumen kerangka acuan

b.  Dokumen Analisis dampak lingkungan hidup (ANDAL)

c.   Dokumen rencana pengelolaan lingkungan hidup (RKL)

d.  Dokumen renca pemantauan lingkungan hidup (RPL)

Prosedur dan proses pelaksanaan Penyusunan Perijinan AMDAL melaui proses antara lain:

a.   Seleksi wajib AMDAL, untuk menentukan apakah suatu rencana    

  kegiatan wajib menyusun  AMDAL atau tidak

b.  Proses pengumuman dan konsultasi masyarakat

c.   Penyusunan dan penilaian KA-ANDAL.

d.  Penyusunan dan penilaian ANDAL, RKL, dan RPL

Syarat-Syarat Mengurus Amdal

Berikut ini adalah dokumen pendukung yang perlu disiapkan untuk mengurus AMDAL, baik diurus sendiri maupun melalui jasa konsultan yaitu :

1.  KTP dan NPWP pimpinan perusahaan

2.  Tanda Daftar Perusahaan

3.  Surat Ijin Tempat Usaha

4.  Surat Ijin Usaha Perdagangan

5.  Akta Kelahiran Perusaan

6.  Sertifikat tanah

7.  Ijin Tetangga/Akta Jual Beli Tanah

8.  Rekomendasi Peil Banjir

9.  Denah atau Layout Bangunan

10.Ijin Pemanfaatan Ruang. Ijin ini untuk memberi bukti bahwa ruang atau tanah tersebut telah mendapat ijin untuk didirikan sebuah perumahan.

9. IJIN MENDIRIKAN BANGUNAN (IMB)
Untuk mengurus IMB, anda biasanya harus mengurusnya di kantor Perizinan satu atap dapat secara paralel sekalian mengurus pengesahan site plan sebagai persyaratan dalam mengurus IMB.

 Mengurus IMB  ke kantor Perijinan Terpadu atau kantor Perijinan Satu atap dan bisa secara simultan dengan pengurusan pengesahan Siteplan Perumahan (zoning).

Dokumen persyaratan yang diperlukan untuk mengurus IMB adalah :

• KTP dan NPWP ( pemohon dan/yang dikuasakan)
• Akta Pendirian perusahaan (Jika pemohon atas nama perusahaan/badan/yayasan)
• Formulir permohonan IMB
• Surat pernyataan tidak sengketa (bermaterai)
• Copy bukti Pembayaran PBB
• Copy sertifikat tanah
• Surat pernyataan keabsahan dan kebenaran dokumen
• Surat Pernyataan bertanggung jawab terhadap semua kegiatan yang dilakukan dan segala yang ditimbulkan.
• Surat pernyataan Tetangga yang disyahkan tetangga kanan kiri depan belakang, RT/RW, Kelurahan, Kecamatan atau ijin gangguan.
• Amdal dan atau UKL-UPL
• Site plan
• SIPPT (untuk luas tanah > 5.000 m2)
• Gambar rancangan arsitektur (terdiri atas gambar situasi, denah, tampak, potongan, sumur resapan) direncanakan oleh  arsitek yang memiliki IPTB, diberi notasi GSB, GSJ dan batas tanah)
• Gambar konstruksi serta perhitungan konstruksi dan laporan penyelidikan tanah (direncanakan oleh perencana konstruksi yang memiliki IPTB)
• Gambar Instalasi (LAK/LAL/SDP/TDP/TUG)
• IPTB (Izin Pelaku Teknis Bangunan) arsitektur, konstruksi dan instalasi ( legalisir asli )
• IMB lama dan lampirannya (untuk permohonan merubah/menambah bangunan)

#ganti bupati

#Gerakan coblos nomor 3 

#GKM Gerakan Karawang Maju 

#bupati baru 

#coblos nomor 3 

#salam 3 jari 

#gampang diamprokan 

#panglima santri 

#pribumi

#kang Jimmy Cakep

Tahapan pengurusan perijinan harus dilakukan sebelum kita perencanaan dan persiapan sebuah pengembangan kawasan pemukiman maupun industrial estate.  Beberapa tahapan bisa dijalankan bersamaan namun ada  tahapan yang harus diselesaikan terlebih dulu sebelum melakukan ke tahap perijinan berikutnya.

1. IZIN LINGKUNGAN SETEMPAT
Izin ini terkait juga dengan UU Gangguan yang dikeluarkan oleh pemda setempat. Sebelum mengurus ijin ini, maka perusahaan pengembang wajib melakukan sosialisasi kepeda masarakat sekitar yang nantinya dituangkan dalam “Berita Acara Sosialisasi “ yang ditanda tangani warga, tokoh masayarakat dan pejabat terkait. Ijin ini melalui pengurusan satu atap di Pemda, dengan melampirkan yaitu:

·       Permohonan pengajuan UU Ganguan dengan formulir yang tersedia

·       KTP dan NPWP pimpinan perusahaan

·       Tanda Daftar Perusahaan

·       Surat Ijin Tempat Usaha (SITU)

·       Surat Ijin Usaha Perdagangan (SIUPP)

·       Akta Pendirian Perusahaan

·       Tanda tangan ijin tetangga/ lingkungan terdekat

2. IJIN  LOKASI
Izin ini diterbitkan oleh Kementerian Agraria dan Tata Ruang atau Badan Pertanahan Nasional.

3. PENGESAHAN SITE PLAN
Ijin ini bertujuan  untuk mengetahui pengaturan ruang yang akan digunakan dilokasi pembangunan perumahan dan Izin ini dikeluarkan oleh dinas PEMDA setempat di bawah Kementerian PU-Pera.
Pengurusan Site plan ini diwajibkan bagi perumahan yang memerlukan izin lokasi atau SIPPT ( Surat Ijin Penunjukan penggunaan Tanah) yang biasanya untuk skala perumahan atau industry diatas 1 ha. Sedangkan untuk perumahan berskala mini yang tidak perlu izin lokasi, bisa langsung mengajukan permohonan IMB disertai peta kaveling dan desain rumah

4. KETERANGAN RENCANA TATA RUANG (RUTR)

Ijin ini akan dikeluarkan oleh BAPPEDA ( Badan Perencanaan dan Pembangunan Daerah).
Pastikan dengan meminta copy Peta RTRW ( Rencana Tata Ruang Wilayah) tersebut di dinas tata kota setempat untuk memastikan bahwa lokasi memang bisa untuk perumahan atau industry dengan melihat peruntukan yang ada, karena untuk merubah peruntukan misalkan dari tanah pertanian menjadi perumahan, selain membutuhkan waktu lama serta biaya yang sangat besar. Jadi saran saya sebaiknya investasi di area tanah yang memiliki zoning kuning apabila untuk rencana pembangunan perumahan atau pertokoan

Dalam Peta RTRW terdiri dari beberapa jenis peruntukan  berupa jalur hijau (persawahan, dan peresapan) , kuning (Perumahanatau perkantoran) dan

KDB, KLB, GSJ dan  GSB

Di dinas tata kota dapat anda tanyakan berapa nilai KDB, KLB dan GSJ nya.

a.   KDB (koefisien dasar bangunan)

KDB adalah sebuah koefisien berupa prosentase yang menunjukkan berapa persen dasar/ tapak bangunan yang boleh dibangun diatas tanah. Misalkan KDB 60 %, artinya bila anda memiliki tanah seluas 1.000 m2 maka bangunan yang boleh dibangun diatas tanah tersebut adalah 600 m2, sedangkan sisanya 400 m2 harus digunakan sebagai area peresapan.

b.  KLB (koefisien lantai Bangunan)

KLB adalah sebuah koefisien berupa angka yang menunjukkan berapa kali luas bangunan yang dapat dibangun dibandingkan luas tapak tanah yang ada.

Misalkan KLB 3 artinya bila anda memiliki tanah seluas 1.000 m2, maka luas bangunan yang boleh dibangun diatas tanah tersebut adalah 1.000 m2 x 3 = 3.000 m2, kalau tapak bangunan yang bisa dibangun 600 m2, berarti anda diperboleh kan membangun hingga 5 lantai bangunan tingkat, yaitu 5 x 600 m2 = 3000

c.   GSJ ( Garis sempadan Jalan)

GSJ adalah garis batas adalah garis batas terdepan pagar halaman yang boleh didirikan. Didepan pagar itu biasanya oleh pemerintah dapat digunakan sebagai menempatkan fasilitas umum seperti jalur untuk instalasi air, listrik, gas, serta saluran-saluran pembuangan. Pada GSJ tidak boleh didirikan bangunan, kecuali jika GSJ satu garis dengan garis sempadan bangunan (GSB).

d.  GSB (garis sempadan jalan bangunan).

GSB adalah jarak terdekat bangunan yang boleh didirikan terhadap tepi jalan. Tepi jalan dihitung dari batas terluar saluran air kotor, atau riol, sampai batas terluar sisi terdepan bangunan. GSB ini dimaksudkan sebagai jarak  minimal yang harus disediakan sebagai ruang pembatas antara bangunan dengan  rencana saluran, jaringan tegangan tinggi listrik, jaringan pipa gas, dan lain sebagainya.

GSB diwajibakan sebagai ruang terbuka hijau  dalam bentuk halaman untuk keamanan, mengurangi bising serta area peresapan.

5. IJIN DAMPAK LALU LINTAS

Izin ini dikeluarkan oleh Menteri Perhubungan melalui Dishub (Dinas Perhubungan).  Ijin wajib diurus apabila perumahan tersebut akan dihubungkan dengan jalan arteri maka developer wajib memiliki izin ini. Pengembang akan dikenakan retribusi yang dibayar ke Pemda pertahun atau per 2 tahun.

6. PENGURUSAN SERTIFIKAT INDUK

Di awal proyek kita wajib mengecek kesesuaian luas tanah dengan fisiknya melalui petugas BPN. Lakukan pengecekan ulang patok pembatas jika luasnya sudah sesuai dengan yang tertera di sertifikat atau belum.

Apabila langkah diatas telah selesai maka anda dapat mulai membeli atau mebebasakan tanah tersebut. Pastikan bertransaksi langsung dengan pemilik tanah yang sah dan dilakukan di depan PPAT atau notaris.

Apabila tanah belum berstatus SHM atau SHGB, maka harus diurus menjadi sertifikat terlebih dahulu atas nama pribadi pemilik pengembang atau atas nama PT, selanjutnya tanah digabungkan menjadi 1 sertifikat induk dengan menggunakan jasa PPAT yang sudah cukup akrab dengan KANTOR BPN ( Badan Pertanahan Nasional).

Apabila telah dilakukan transaksi pembayaran, baik masih berupa tanda jadi atau sudah dibayar lunas sesuai perjanjian yang telah anda sepakati, maka anda datang ke BPN untuk mengurus Sertifikat induk, yaitu menggabungkan seluruh sertifikat yang ada menjadi 1 sertifikat dengan status HGB apabila atas nama perusahaan dimana sering disebut “IJIN PENURUNAN HAK”

Untuk memahami terkait dengan status tanah SHM, HGB, GIRIK dan lain sebagainya, maka perlu saya kupas sedikit perihal status tanah yang ada di Indonesia agar anda lebih memahami atas status kepemilikan yang melekat pada anda atau perusahaan anda.

7. SURAT IJIN PENUNJUKAN PENGGUNAAN TANAH (SIPPT)
Ijin merupakan  syarat  kita mengurus pengajuan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB). SIPPT akan dikeluarkan oleh Gubernur atau Pemda setempat, dan SIPPT ini  tidak dapat dialihkan oleh pemegang SIPPT kepada pihak lain. Pelarangan tersebut tidak terkecuali untuk mengelola, menjual, menggadaikan, menghibahkan, dan/atau memindahtangankan seluruh maupun sebagian prasarana lingkungan, fasilitas sosial maupun fasilitas umum kepada pihak lain dalam bentuk apapun
Kewajiban bagi Pemegang SIPPT

Dalam rangka penerimaan kewajiban fasilitas social dan fasilitas umum mewajibkan  bagi para pemegang SIPPT hal hal sebagai berikut:

1.  Pembangunan dan Penyerahan prasarana lingkungan, fasilitas umum dan fasilitas sosial;

2.  Penyediaan kewajiban sesuai yang ditetapkan dalam SIPPT dan/atau dokumen lainnya.

SIPPT tidak wajib diurus bagi :

1.  Tanah yang dimiliki oleh Pemda, atau yang dikelola oleh Satuan Kerja Perangkat Daerah (SKPD)/Unit Kerja Perangkat Daerah (UKPD);

2.  Tanah yang statusnya menjadi aset Perusahaan Daerah

8. IJIN LOKASI

Mengajukan izin lokasi ke pemda setempat adalah merupakan salah satu dari beberapa tahap pengurusan perijinan perijinan untuk mendirikan perumahan. Untuk itu dperlukan dokumen sebagai persyaratan yaitu Akta Pendirian Badan Usaha, Izin Domisili, NPWP, TDP, SIUP, dan Pengesahan dari KEMENHUMKAM apabila memiliki Badan Hukum PT. Jika semua dokumen sudah siap, maka selanjutnya langkah yang bisa dilakukan meliputi :

a.   Memastikan bahwa lahan yang dibeli  yang  tidak melanggar Rencana Tata Ruang Kota (RTRK) Lahan yang anda pilih untuk proyek perumahan tidak boleh melanggar RTRK dan memang telah sesuai dengan peruntukan pemukiman.

b.  Mengurus Ijin Lokasi ke DPU (DInas Pekerjaan Umum) dan Bappeda (Badan Perencanaan Pembangunan Daerah).

Perizinan yang diurus adalah Advice Planning untuk setiap daerah namanya bisa berbeda yang tujuannya adalah memastikan apakah Site Plan perumahan dengan tata ruang wilayah di daerah yang akan dibangun perumahan tersebut telah sesuai dengan RTRW (Rencana tata ruang wilayah)

Dokumen yang harus anda siapkan adalah :

a.   Proposal izin pemanfaatan ruang dengan informasi lengkap terkait perencanaan lokasi pebangunan perumahan tsb. Dilengkapi dengan Keterangan Rencana Tata Ruang (RUTR) yang dikeluarkan oleh BAPPEDA.

b.  Sertifikat tanah

Bila status kepemilikan  tanah masih atas nama pihak lain maka harus disertai dengan surat kuasa yang dibubuhi materai.

c.   Site plan yang sudah ada (Gambar perencanaan lahan) yang sudah disahkan oleh Pemda melalui Dinas Pekerjaan Umum (PU)

Apabila telah disetujui oleh Pemda setempat maka akan diperoleh :

a.   Gambar rekomendasi advice planning yang berisi pokok aturan pengembangan perumahan.

b.  IZIN PRINSIP berupa surat keputusan yang direkomendasikan oleh walikota atau Bupati. Izin prinsip ini hanya diberlakukan untuk pembebasan lahan dengan luas lebih dari 1 Ha.

.
8. ANALISA DAMPAK LINGKUNGAN ( AMDAL ) / UKL-UPL

A.  UKL-UPL

Adalah upaya Pengelolaan Lingkungan Hidup dan Upaya Pemantauan Lingkungan Hidup, dimana digunakan sebagai pedoman dalam  mencegah, menanggulangi dan mengendalikan kerusakan dan pencemaran lingkungan hidup

Sesuai amanat Peraturan Pemerintah No. 27 Tahun 2012 Tentang Izin Lingkungan Pengelolaan dan pemantauan terhadap Usaha dan/ atau Kegiatan yang tidak memberikan dampak yang berbahaya terhadap lingkungan hidup yang diperlukan sebagai proses pengambilan keputusan oleh pemerintah apakah penyelenggaraan Usaha dan/atau Kegiatan layak dijalankan,

Kewajiban mengurus ijin UKL-UPL diberlakukan bagi kegiatan yang tidak diwajibkan menyusun AMDAL dan dampak kegiatan mudah dikelola dengan teknologi atau peralatan yang ada. penyusunan dokumen UKL UPL yang paling penting bagi pemilik usaha pengembang, karena dokumen ini merupakan dokumen yang wajib sebagai syarat untuk mendapatkan surat ijin usaha
Proses ini diawali dengan pengecekan kadar air tanah di lokasi proyek dam selanjutnya disusun Proposal tentang kemungkinan apa yang bisa terjadi setelah proyek perumahan dikembangkan
MANFAAT PENGURUSAN IJIN UKL-UPL

Sebagai upaya untuk meminimalisir dampak negatif dan memaksimalkan dampak positif yang ditimbulkan oleh para pelaku kegiatan usaha terhadap lingkungan, yaitu:

·       Sebagai pedoman di dalam melaksanakan pengelolaan dan pemantauan lingkungan hidup.

·       Sebagai bahan informasi bagi pemerintah dalam pengelolaan dan pemantauan lingkungan hidup yang telah diajukan oleh perusahaan

·       Membantu proses pengambilan keputusan bagi pemerintah dalam pelaksanaan pengelolaan dan pemantauan lingkungan hidup.

BAGAIMANA CARA MENGURUS UKL-UPL-AMDAL

Permohonan ijin UKL-UPL dan Pemeriksaan/Rekomendasi diajukan oleh penanggung jawab usaha secara tertulis ke kepada Bupati melalui kepala SKPD Lingkungan Hidup Kabupaten.

Persyaratan untuk mengurus  Ijin UKL-UPL, wajib melengkapi dokumen :

·  Foto copy KTP Pemohon

·  Foto copy PBB/STTS tahun terakhir

·  Foto copy Bukti Kepemilikan Tanah

·  Foto copy Akte Pendirian Perusahaan (yang berbadan hukum

·  Surat Rekomendasi AMDAL/UKL/UPL dari Dinas terkait

·  Foto copy Ijin Lokasi

·  Foto copy IPR

·  Foto copy Site Plan

Hasil akhir pengurusan ijin ini adalah Surat Rekomendasi dari Kantor KLH yang harus disertakan sebagai lampiran syarat pengurusan IMB.

UKL-UPL memiliki masa kadaluarsa 3 (tiga) tahun sejak rekomendasi ditandatangani, apabila usaha dan/atau kegiatan tidak dilaksanakan.

UKL-UPL  dinyatakan berlaku sepanjang usaha dan/atau kegiatan tidak melakukan perubahan lokasi, desain, proses, bahan baku dan/atau bahan penolong.

B. AMDAL

AMDAL ( Analisis Mengenai Dampak Lingkungan) merupakan kajian dampak yang ditimbulkan terhadap lingkungan hidup akan berdampak besar atau kecil. Sebagai Kajian mengenai dampak penting suatu Usaha dan/atau Kegiatan yang direncanakan pada lingkungan hidup yang diperlukansebagai proses pengambilan keputusan bagi pemerintah apakah usulan penyelenggaraan Usaha tersebut layak dan disetujui.

Dokumen AMDAL terdiri beberapa bab yaitu :

a.   Dokumen kerangka acuan

b.  Dokumen Analisis dampak lingkungan hidup (ANDAL)

c.   Dokumen rencana pengelolaan lingkungan hidup (RKL)

d.  Dokumen renca pemantauan lingkungan hidup (RPL)

Prosedur dan proses pelaksanaan Penyusunan Perijinan AMDAL melaui proses antara lain:

a.   Seleksi wajib AMDAL, untuk menentukan apakah suatu rencana    

  kegiatan wajib menyusun  AMDAL atau tidak

b.  Proses pengumuman dan konsultasi masyarakat

c.   Penyusunan dan penilaian KA-ANDAL.

d.  Penyusunan dan penilaian ANDAL, RKL, dan RPL

Syarat-Syarat Mengurus Amdal

Berikut ini adalah dokumen pendukung yang perlu disiapkan untuk mengurus AMDAL, baik diurus sendiri maupun melalui jasa konsultan yaitu :

1.  KTP dan NPWP pimpinan perusahaan

2.  Tanda Daftar Perusahaan

3.  Surat Ijin Tempat Usaha

4.  Surat Ijin Usaha Perdagangan

5.  Akta Kelahiran Perusaan

6.  Sertifikat tanah

7.  Ijin Tetangga/Akta Jual Beli Tanah

8.  Rekomendasi Peil Banjir

9.  Denah atau Layout Bangunan

10.Ijin Pemanfaatan Ruang. Ijin ini untuk memberi bukti bahwa ruang atau tanah tersebut telah mendapat ijin untuk didirikan sebuah perumahan.

9. IJIN MENDIRIKAN BANGUNAN (IMB)
Untuk mengurus IMB, anda biasanya harus mengurusnya di kantor Perizinan satu atap dapat secara paralel sekalian mengurus pengesahan site plan sebagai persyaratan dalam mengurus IMB.

 Mengurus IMB  ke kantor Perijinan Terpadu atau kantor Perijinan Satu atap dan bisa secara simultan dengan pengurusan pengesahan Siteplan Perumahan (zoning).

Dokumen persyaratan yang diperlukan untuk mengurus IMB adalah :

• KTP dan NPWP ( pemohon dan/yang dikuasakan)
• Akta Pendirian perusahaan (Jika pemohon atas nama perusahaan/badan/yayasan)
• Formulir permohonan IMB
• Surat pernyataan tidak sengketa (bermaterai)
• Copy bukti Pembayaran PBB
• Copy sertifikat tanah
• Surat pernyataan keabsahan dan kebenaran dokumen
• Surat Pernyataan bertanggung jawab terhadap semua kegiatan yang dilakukan dan segala yang ditimbulkan.
• Surat pernyataan Tetangga yang disyahkan tetangga kanan kiri depan belakang, RT/RW, Kelurahan, Kecamatan atau ijin gangguan.
• Amdal dan atau UKL-UPL
• Site plan
• SIPPT (untuk luas tanah > 5.000 m2)
• Gambar rancangan arsitektur (terdiri atas gambar situasi, denah, tampak, potongan, sumur resapan) direncanakan oleh  arsitek yang memiliki IPTB, diberi notasi GSB, GSJ dan batas tanah)
• Gambar konstruksi serta perhitungan konstruksi dan laporan penyelidikan tanah (direncanakan oleh perencana konstruksi yang memiliki IPTB)
• Gambar Instalasi (LAK/LAL/SDP/TDP/TUG)
• IPTB (Izin Pelaku Teknis Bangunan) arsitektur, konstruksi dan instalasi ( legalisir asli )
• IMB lama dan lampirannya (untuk permohonan merubah/menambah bangunan)

#ganti bupati

#Gerakan coblos nomor 3 

#GKM Gerakan Karawang Maju 

#bupati baru 

#coblos nomor 3 

#salam 3 jari 

#gampang diamprokan 

#panglima santri 

#pribumi

#kang Jimmy Cakep

CARA MENGHITUNG/ MENAKSIR HARGA RUMAH (PROPERTY)

CARA MENGHITUNG/ MENAKSIR HARGA RUMAH (PROPERTY)

Metoda penilaian yang umum berlaku dalam dinia properti yang sering disebut dengan istilah metoda penilaian umumnya menggunaka pendekatan COST APPROACH ( Pendekatan biaya). Dalam melakukan estimasi harga pasar yang wajar dari rumah/properti yang akan anda beli  lazimnya dilakukan dengan cara :

1.ESTIMASI HARGA TANAH

Untuk penilaian harga tanah sering digunakan metoda MARKET DATA APPROACH, yaitu suatu metoda dengan cara membandingkan harga tanah properti  yang anda akan beli atau jual dengan membandingkan harga pasaran tanah milik anda dengan data jual beli yang pernah terjadi dilingkungan sekitar anda.

Tentunya data transaksi yang pernah terjadi tidaklah langsung anda gunakan namun anda lakukan penyesuaian (adjustment) dengan mempertimbangkan beberapa faktor yaitu :

• a.LOKASI. Lokasinya di jalan yang sama besar atau tidak, serta apakah lokasinya tusuk sate atau tidak. tentunya apabila data transaksi yang pernah terjadi di jalan besar sedangkan properti anda di jalan kecil ya harus disesuaikan lebih murah. Begitu pula kalau lokasinya tusuk sate maka akan jatuh harganya juga
• b.LUAS. Luasannya sama atau atau lebih kecil
• c.BENTUK TANAH. Bentuk tanahnya sama atau tidak  umumnya tanah yang berbentuk ngantong atau simetris akan lebih mahal dibanding dengan bentuk tanah yang mengkerucut/ mengecil dibelakagnya, hal ini terkait dengan kepercayaan etnis tertentu yang meyakini bentuk ngantong akan banyak membawa rejeki.
• d.SURAT - SURAT. Kelengkapan surat suratnyaakan sangat mempengaruhi harga tanah itu sendiri. Urutan harga yang termahal hingga termurah adalah SHM (Sertifikat hak milik), SHGB ( Sertifikat hak guna bangunan), Petok A/C ( Surat tanah yang dikeluarkan oleh Kelurahan), Surat Girik/ Tanah Garapan yang dikeluarkan oleh pejabat lingkungan setempat .

2.ESTIMASI HARGA BANGUNAN

Untuk Penilaian Bangunan Dan sarana pelengkapnya serta mesin AC, Genset, Pompa dan lainnya kalau ada, umumnya menggunakan Pendekatan Metoda Penggantian biaya ( Replacement cost approach).

Metoda ini secara garis besar adalah melakukan penaksiran biaya dengan menghitung harga bangunan tersebut akalau dibuat pada saat ini dengan menggunakan tukang/ kontraktor, seperti anda membuat RAB ( Rancangan anggaran biaya), selanjutnya harga tersebut disusutkan/ di depresiasi sesuai umumr bangunan. Penjelasannya adalah sbb :

I.BIAYA REPRODUKSI BARU

Biaya Reproduksi baru adalah menghitung harga bangunan dengan berasumsi adalah harga material, harga tukang, biaya sarana lainnya mengikuti harga saat ini sehingga bangunan tersebut jadi. Kalau anda kebingungan arena tidak memiliki kompetensi dibidang ini maka dapat melalui kontraktor atau konsultan untuk membantu membuatkan perhitungan. Atau anda dapat mengasumsikan seluruh uang yag pernah anda keluarkan pada masa lalu secara berangsur angsur namun harus anda lakukan adjustment dengan menggunakan harga material, biaya tukang pada saat ini.

II.PENYUSUTAN (DEPRESIASI)

 Penyusutan umumnya dihitung berdasarkan umur efektif dari properti/ aktiva tersebut. setelah anda lakukan lakukan pemeriksaan phisik, kemunduran fungsi bangunan maupun kemunduran ekonomis. 3 hal tersebut adalah angka yang akan anda gunakan untuk menentukan harga bangunan wajar dengan cara mengurangi harga point 2.a dikurangi biaya penyusutan.

Biaya Penyusutan seperti saya sebutkan tadi terbagi menjadi 3 hal yaitu sbb :

a.KERUSAKAN PHISIK (Phisical deterioration). Tentunya dengan berjalannya waktu maka setiap bangunan akan mengalami kerusakan phisik, retak retak, lapuk maupun kerusakan struktur. 

b. KEMUNDURAN FUNGSI( Fungsional obsolesence) .Turunnya harga bangunan/ properti. Aktiva tetap juga ditentukan oleh kemunduran fungsional seperti Perencanaan yang kurang baik, kesalahan membuat strukur bangunan atau sistim penulangan kolom/ balok, Model atau bentuk yang kurang serasi. design yang tidak lajim seperti rumah umumnya, penempatan ruangan/ kamar yang tidak membuat menjadi rumah sehat dll.Semua faktor diatas dihitung sebagai biaya untuk mengurangi Biaya reproduksi baru diatas.

c.KEMUNDURAN EKONOMIS. Tentunya faktor lingkungan mempengaruhi juga terhada harga properti anda yaitu akibat perubahan sosial, budaya, ekonomi, peraturan pementah yang berubah dan lain -lain.  Misalkan tadinya bangunan anda adalah dilokasi dengan zoning/ peruntukan pertanian selanjutnya karena peraturan pemerintah lokasi tersebuat dirubah menjadi kawasan perdagangan dan perumahan maka harga bangunan maupun tanah tersebut aka meningkat. Begitu pula bila properti anda ada di gang kecil  dan selanjutnya karena perkembangan ekonomi tiba tiba jalan ditempat anda tinggal dibangun mall besar atau pusat perdangan maka dengan sendirinya harga bangunan anda menjadi mahal. karena sekarang bisa digunakan untuk kos kos an yang menghasilkan uang secara ekonomis. 

Demikian penjelasan sementara saya, mungkin dalam artikel alin akan saya kupas perihal Peruntukan apa saja yang mahal dan zoning/ peruntukan apa saja yang murah. Dengan rubrik ini semoga bermanfaat bagi anda untuk belajar malakukan estimasi harga properti pada saat anda akan membeli atau menjual properti atau rumah anda. selamat mencoba.   

•  

Metoda penilaian yang umum berlaku dalam dinia properti yang sering disebut dengan istilah metoda penilaian umumnya menggunaka pendekatan COST APPROACH ( Pendekatan biaya). Dalam melakukan estimasi harga pasar yang wajar dari rumah/properti yang akan anda beli  lazimnya dilakukan dengan cara :

1.ESTIMASI HARGA TANAH

Untuk penilaian harga tanah sering digunakan metoda MARKET DATA APPROACH, yaitu suatu metoda dengan cara membandingkan harga tanah properti  yang anda akan beli atau jual dengan membandingkan harga pasaran tanah milik anda dengan data jual beli yang pernah terjadi dilingkungan sekitar anda.

Tentunya data transaksi yang pernah terjadi tidaklah langsung anda gunakan namun anda lakukan penyesuaian (adjustment) dengan mempertimbangkan beberapa faktor yaitu :

• a.LOKASI. Lokasinya di jalan yang sama besar atau tidak, serta apakah lokasinya tusuk sate atau tidak. tentunya apabila data transaksi yang pernah terjadi di jalan besar sedangkan properti anda di jalan kecil ya harus disesuaikan lebih murah. Begitu pula kalau lokasinya tusuk sate maka akan jatuh harganya juga
• b.LUAS. Luasannya sama atau atau lebih kecil
• c.BENTUK TANAH. Bentuk tanahnya sama atau tidak  umumnya tanah yang berbentuk ngantong atau simetris akan lebih mahal dibanding dengan bentuk tanah yang mengkerucut/ mengecil dibelakagnya, hal ini terkait dengan kepercayaan etnis tertentu yang meyakini bentuk ngantong akan banyak membawa rejeki.
• d.SURAT - SURAT. Kelengkapan surat suratnyaakan sangat mempengaruhi harga tanah itu sendiri. Urutan harga yang termahal hingga termurah adalah SHM (Sertifikat hak milik), SHGB ( Sertifikat hak guna bangunan), Petok A/C ( Surat tanah yang dikeluarkan oleh Kelurahan), Surat Girik/ Tanah Garapan yang dikeluarkan oleh pejabat lingkungan setempat .

2.ESTIMASI HARGA BANGUNAN

Untuk Penilaian Bangunan Dan sarana pelengkapnya serta mesin AC, Genset, Pompa dan lainnya kalau ada, umumnya menggunakan Pendekatan Metoda Penggantian biaya ( Replacement cost approach).

Metoda ini secara garis besar adalah melakukan penaksiran biaya dengan menghitung harga bangunan tersebut akalau dibuat pada saat ini dengan menggunakan tukang/ kontraktor, seperti anda membuat RAB ( Rancangan anggaran biaya), selanjutnya harga tersebut disusutkan/ di depresiasi sesuai umumr bangunan. Penjelasannya adalah sbb :

I.BIAYA REPRODUKSI BARU

Biaya Reproduksi baru adalah menghitung harga bangunan dengan berasumsi adalah harga material, harga tukang, biaya sarana lainnya mengikuti harga saat ini sehingga bangunan tersebut jadi. Kalau anda kebingungan arena tidak memiliki kompetensi dibidang ini maka dapat melalui kontraktor atau konsultan untuk membantu membuatkan perhitungan. Atau anda dapat mengasumsikan seluruh uang yag pernah anda keluarkan pada masa lalu secara berangsur angsur namun harus anda lakukan adjustment dengan menggunakan harga material, biaya tukang pada saat ini.

II.PENYUSUTAN (DEPRESIASI)

 Penyusutan umumnya dihitung berdasarkan umur efektif dari properti/ aktiva tersebut. setelah anda lakukan lakukan pemeriksaan phisik, kemunduran fungsi bangunan maupun kemunduran ekonomis. 3 hal tersebut adalah angka yang akan anda gunakan untuk menentukan harga bangunan wajar dengan cara mengurangi harga point 2.a dikurangi biaya penyusutan.

Biaya Penyusutan seperti saya sebutkan tadi terbagi menjadi 3 hal yaitu sbb :

a.KERUSAKAN PHISIK (Phisical deterioration). Tentunya dengan berjalannya waktu maka setiap bangunan akan mengalami kerusakan phisik, retak retak, lapuk maupun kerusakan struktur. 

b. KEMUNDURAN FUNGSI( Fungsional obsolesence) .Turunnya harga bangunan/ properti. Aktiva tetap juga ditentukan oleh kemunduran fungsional seperti Perencanaan yang kurang baik, kesalahan membuat strukur bangunan atau sistim penulangan kolom/ balok, Model atau bentuk yang kurang serasi. design yang tidak lajim seperti rumah umumnya, penempatan ruangan/ kamar yang tidak membuat menjadi rumah sehat dll.Semua faktor diatas dihitung sebagai biaya untuk mengurangi Biaya reproduksi baru diatas.

c.KEMUNDURAN EKONOMIS. Tentunya faktor lingkungan mempengaruhi juga terhada harga properti anda yaitu akibat perubahan sosial, budaya, ekonomi, peraturan pementah yang berubah dan lain -lain.  Misalkan tadinya bangunan anda adalah dilokasi dengan zoning/ peruntukan pertanian selanjutnya karena peraturan pemerintah lokasi tersebuat dirubah menjadi kawasan perdagangan dan perumahan maka harga bangunan maupun tanah tersebut aka meningkat. Begitu pula bila properti anda ada di gang kecil  dan selanjutnya karena perkembangan ekonomi tiba tiba jalan ditempat anda tinggal dibangun mall besar atau pusat perdangan maka dengan sendirinya harga bangunan anda menjadi mahal. karena sekarang bisa digunakan untuk kos kos an yang menghasilkan uang secara ekonomis. 

Demikian penjelasan sementara saya, mungkin dalam artikel alin akan saya kupas perihal Peruntukan apa saja yang mahal dan zoning/ peruntukan apa saja yang murah. Dengan rubrik ini semoga bermanfaat bagi anda untuk belajar malakukan estimasi harga properti pada saat anda akan membeli atau menjual properti atau rumah anda. selamat mencoba.   

•  

KANTOR PEMDA

KANTOR PEMDA

BLOG KANG JIMMY GKM

BLOG KANG JIMMY GKM

MODEL PEMBIAYAAN INVESTASI REAL ESTATE

MODEL PEMBIAYAAN INVESTASI REAL ESTATE

I.      PENDAHULUAN

Perlu kami paparkan sebuah kajian sisitim pembiayaan yang ada di Indonesia untuk membangun property atau real estate bagi pengembang dengan dana investasi yang terbatas. Model pembiayaan oleh investor yang sudah umum dikenal di Indonesia adalah bentuk pembiayaan yang terdiri dari :

1. BOT ( Build Operate Transfer ) :  Proyek dibangun selanjutnya dioperasikan oleh Investor bersama Pemilik tanah setelah jangka waktu tertentu diserahkan kepada Owner ( Pemilik Tanah )
2. BOO ( Build Own Operate ) : yaitu Proyek dibangun setelah selesai langsung diserahkan ke owner untuk dioperasikan  selanjutnya selama jangka waktu tertentu Owner akan membagi hasil dengan Investor / sponsor untuk jangka waktu tertentu.
3. BTO ( Build Transfer Operate ) : yaitu Proyek dibangun setelah selesai kemudian di tranfer kepada owner untuk di operasikan dan selama jangka waktu tertentu hasilnya akan diberikan kepada investor.
4. Turn Key project : yaitu Project akan dibangun oleh investor setelah selesai akan diserahkan kepada owner dan pemilik akan mencicil pokok dan bunga sesuai kesepakatan untuk jangka waktu tertentu..

Tujuan dilakukan proyek ini adalah pendapatan pembiayaan murah dan jangka panjang untuk meningkatkan citra perusahaan dalam menghadapi persaingan yang semakin ketat serta untuk menyediakan sarana perkantoran untuk jangka panjang.

 II.      LEMBAGA PEMBIAYAAN ( SPONSOR/  INVESTOR )

       Lembaga pembiayaan atau investor terdiri dari :

1. Lembaga keuangan / Bank                                                                                    Berikut  peringkat Bank yang paling banyak memberikan pembiayaan untuk Preperty Project di Indonesia  Yaitu :
   BNI ( Bank Nasional Indonesia )

       Bank Mandiri
       BII ( Bank International Indonesia )
       BTN  ( Bank Tabungan Negara

1. Lembaga Keungan Swasta / Asin
2. Kontraktor 

•     Seperti Adi karya, Hutama karya dan Ninda Karya

III.    TINJAUAN PROPERTI

Untuk membuat project proposal dalam rangka mencari investor yang mau ber mitra dengan rencana investasi ada, untuk itu perlu dibuat sebuah Project proposal berupa feseability study, sebagai kajian bahwa rencana invetas anda adalah layak dan tentunya akan memberi keuntungan bagi para share holder yang akan bermitra untuk mengucurkan dana investasi tsb yaitu:

Luas lahan, lokasi serta kajian appraisal untuk mengetahui prospek dari area yang akan anda investasikan. Dara lokasi tersebut perlu anda gambarkan gedung gedung atau real estate  di area sekitarnya sebagai bahan pembanding bahwa area yang kan anda propose memang prospektif dan menuntungkan.

Sesuai dengan RBWK (Rencana Bagian Wilayah Kota) di area tersebut dan  RUTR (Rencana Umum Tata Ruang) daerah tersebut  akan dikembangkan menjadi wilayah fasilitas umum, perkaontaran , fasilitas perumahan atau pertanian perlu anda paparkan dengan mengedepankan nilai bisnis yang ada. Peruntukan (Zoning) anda diskripsikan secara detil untuk memberikan added value.

Pola pengembangan jalan merupakan jalur utama kota yang memudahkan lokasi untuk dicapai dan merupakan akses-akses ke airport, pelabuhan dan jalan-jalan utama ke luar kota, sebagai nilai tambah yang perlu ditonjolkan agar proposal menjadi lebih menarik terutama yang mengulas soalPublic fasilities yang ada atau akan deikembangkan oleh pemerintah seperti stasiun kereta api, terminal bus, pusat perbelanjaan  dan public fasilities lainnya yang akan dimiliki oleh area investasi anda.

 Bangunan existing didirikan tahun 1980 dan sudah kurang berfungsi secara ekonomis lagi dengan melihat dari segi pemanfaatan yang terbaik ( higest and best use ). Pemanfaatan daerah penyangga  yang merupakan daerah perkantoran dan fasilitas umum. Daerah sekitarnya merupakan Apartemen, jasa komersial dan perkantoran, jalur hijau dan lain-lain.

·      Keadaan Properti yang akan dikelola  ( Contoh ):

·      Luas Lahan                            : 3.750 m²

·      KDB ( Koef. Dasar Bangunan)  : 40 % X 3.750 m2 =  1.500 m2 ( Luas lantai Typical  
       direncanakan 1.200 m2/ lantai)

·      KLB ( Koef. Lantai Bangunan) : 7  x 3.750 m2 =  26.250 m2

·      Ketinggian maximum              : 21 Lantai

·      Ratio Kebutuhan parkir        : 1 kendaraan / 60 m² 

lantai bruto ( Dinas Tata Kota DKI ).

·      Arsitektur : Basement 1,2 ; 3   untuk parkir

·      Podium     : Untuk anchortenant dan lobby / fasilitas umum

·      Typical      : Untuk rental space office 1.200 m2 per lantai

·      Struktur     :    Konstruksi beton bertulang

·      Fasilitas M & E  :    Instalasi Listrik    : PLN, genset, UPS

·      Sound System : Back ground music, audio saound  system, car calling system

·      Air Conditioning   : central, air cooled water chilled system

·      Transportasi Vertikal : Lift, tangga dan tangga darurat

·      Komunikasi : PABX, fax, Lokal Area Network System

·      Pencegah kebakaran : fire alarm, pemadan kebakaran

·      Security system

·      Building automation system

SASARAN

 Dengan berdasarkan data-data, ketentuan dan analisa-analisa diatas dilengkapi dengan analisa pasar, pebandingan dan alternatif, rencana perhitungan investasi secara garis besar digambarkan sebagai berikut :

1.    Biaya

1.0.  Biaya Persiapan

1.1.  Biaya Pembangunan :

a.    Biaya pemindahan penghuni lama ( Dana Sendiri )

b.    Biaya pra konstruksi ( Blok Plan, IMB, IPB, Sertifikasi tanah, SIUP, TDR ( Tanda daftar rekanan), TDP ( Tanda daftar perusahaan),  Surat Legalisasi, Survey dan lain-lain)

c.    Biaya Konsultan Perencana/ Tenaga Ahli

§  Rencana induk/ masterplan

§  Pembuatan persyaratan fungsional dan program ruang

§  Rencana penjadwalan pekerjaan ( Network planing dll)

§  Rencana induk keuangan proyek ( Cash flow out )

§  Perencanaan yang meliputi semua aspek yang terkait seperti mekanikal, electrikal, struktur, sanitasi, sistim keamanan bangunan , perawatan bangunan.

§  Membuat perhitungan engineering

§  Penyiapan dokumen pelaksanaankerja yaitu gambar-gambar, rencana kerja dan syarat-syarat, rencana anggaran biaya.

§  Seleksi pemborong dan melaksanakan pelelangan

d.    Biaya konstruksi

e.    Biaya Konsultan Pengawas

§  Pembuatan rencana kerja pelaksanaan.

§  Koordinasi dengan pelaksana/ pemborong.

§  Pengawasan atas pelaksanaan pembangunan.

§  Cost Control dan pembuatan Cash Flow untuk pembayaran pemborong

§  Pelaksanaan administrasi pembangunan.

f.    Biaya “ interst during construction” untuk yang menggunakan pembiayaan  dari lembaga keuangan bank maupun non bank.

1.2.  Biaya Pemasaran :

                    Fee, advertising ( leaflet, press release, billboard dan lain-lain )

1.3. Biaya Pengelolaan :

       Over head dan fee manajemen

2.  Pemasukan dari hasil sewa

Adapun asumsi dan arahan properti yang akan dikelola adalah sebagai berikut :

1.    Total lantai termasuk Basement: misal 21 lantai

2.    Basement: 2   lantai

3.    Luas lantai yang dapat disewakan ( 18 lantai ): 21.600 m²

4.    Free space  area yang akan dibagi kan ke share holder  seluas : 3.000 m²   

5.    Sisa  Space  yang akan disewakan keluar adalah ^: 18.600 m2

6.    Rencana waktu pembangunan : 2 tahun

7.    Total biaya pembangunan : Rp. 110 Milyar

( termasuk interest during construktion dan pajak )

8.    Interest ( Flat ) : 10 % per tahun

Asumsi sasaran yang harus dicapai adalah :

1.    Space rate sewa/severage : Rp. 45.000  m²/month

2.    Service charge : Rp. 40.000  m²/month

3.    BEP dicapai dalam rangka waktu : ± 25 tahun

4.    Pencapaian Occupancy   : 
Tahun I      - 70%

                                                                               
Tahun II     - 80%

                                                                                    
Tahun III     - 95%

                                                                                    
Tahun IV - dst  ± 95%

5.    Rencana alur uang (cast- Flow)

Terkait dengan BEP ( break event point yang anda paparkan harusalah tidak lebih dari 15 tahun sehingga investasi anda akan mampu memberikan daya tarik bagi investor yang akan anda ajukan.

IV.WAWASAN TUGAS

4.1. Dalam tahap perencanaan, ialah pembantu Pemilik dalam membuat acuan/ panduan:

-        Studi kelayakan

-        Market research, market studi.

-        Menyiapkan mencari Investor (sponsor) yang akan mendanai secara BOT

4.2. Tahap pembangunan, membatu Pemilik dalam menentukan/ membuat form/ panduan dalam hal :

-        Penunjukan Konsultan desaign, Kontraktor

-        Mengatur hubungan kerja

-        Mengawasi pembangunan dalam hal waktu, kualitas dan biaya

-        Promosi

-        Pemasaran/sales force.

4.3.   Dalam Tahap Operasional, mewakili Pemilik dalam pelaksanaannya :

-        Pemasaran / Sales

-        Pengelolaan investasi

-        Pemeliharaan gedung.

V.    ORGANISASI DAN ARAHAN KERJA

5.1.   Dalam menangani dan melaksanakan sasaran diatas, dibentuk organisasi denga tugas dan tanggung jawab yang perlu dikendalikan adalah :

1.    Panduan terhadap kebijaksanaan manajemen puncak

2.    Ketertiban administrasi secara menyeluruh.

3.    Keberhasilan target pemasaran.

4.  Menentukan jumlah personil dan membuat Rencana Anggaran Biaya menyeluruh yang disetujui  Pemilik dan melaksanakannya.

5.    Kelancaran pemasukan keuangan dan ketertiban administrasi keuangan

6.    Keselarasan hubungan kerja pemilik, penyewa dan karyawan.

7.    Menjaga hubungan baik dengan segala instansi terkait.

8.  Menjaga segala fasilitas supaya berfungsi dengan baik dan terpelihara penampilannya.

9.   Melaksanakan pengawasan terhadap pengelolaan dan pemeliharan gedung.

10. Membuat laporan-laporan kerja.

11. Melakukan evaluasi berkala.

5.2.  Organisasi properti management atau pengelola perlu disisun seramping mungkin agar biaya 
       overheadnya tidak terlalu besar. Berikut contoj susunan organisasi pengelola proyek yang yang cukup 
       efisien adalah sebagai berikut :

         

  Dengan perincian sebagai berikut :

a.      Bagian  pemasaran

 b.     Bagian Administrasi/Keuangan  

 c.     Bagian Operasional

Demikian kajian ini saya buat untuk menambah wawasan kita atau sebagai kajian yang harus anda susun agar project proposal anda menjadi menarik dan mendapatkan kucuran investasi dari pihak donor keuangan yang anda perlukan

I.      PENDAHULUAN

Perlu kami paparkan sebuah kajian sisitim pembiayaan yang ada di Indonesia untuk membangun property atau real estate bagi pengembang dengan dana investasi yang terbatas. Model pembiayaan oleh investor yang sudah umum dikenal di Indonesia adalah bentuk pembiayaan yang terdiri dari :

1. BOT ( Build Operate Transfer ) :  Proyek dibangun selanjutnya dioperasikan oleh Investor bersama Pemilik tanah setelah jangka waktu tertentu diserahkan kepada Owner ( Pemilik Tanah )
2. BOO ( Build Own Operate ) : yaitu Proyek dibangun setelah selesai langsung diserahkan ke owner untuk dioperasikan  selanjutnya selama jangka waktu tertentu Owner akan membagi hasil dengan Investor / sponsor untuk jangka waktu tertentu.
3. BTO ( Build Transfer Operate ) : yaitu Proyek dibangun setelah selesai kemudian di tranfer kepada owner untuk di operasikan dan selama jangka waktu tertentu hasilnya akan diberikan kepada investor.
4. Turn Key project : yaitu Project akan dibangun oleh investor setelah selesai akan diserahkan kepada owner dan pemilik akan mencicil pokok dan bunga sesuai kesepakatan untuk jangka waktu tertentu..

Tujuan dilakukan proyek ini adalah pendapatan pembiayaan murah dan jangka panjang untuk meningkatkan citra perusahaan dalam menghadapi persaingan yang semakin ketat serta untuk menyediakan sarana perkantoran untuk jangka panjang.

 II.      LEMBAGA PEMBIAYAAN ( SPONSOR/  INVESTOR )

       Lembaga pembiayaan atau investor terdiri dari :

1. Lembaga keuangan / Bank                                                                                    Berikut  peringkat Bank yang paling banyak memberikan pembiayaan untuk Preperty Project di Indonesia  Yaitu :
   BNI ( Bank Nasional Indonesia )

       Bank Mandiri
       BII ( Bank International Indonesia )
       BTN  ( Bank Tabungan Negara

1. Lembaga Keungan Swasta / Asin
2. Kontraktor 

•     Seperti Adi karya, Hutama karya dan Ninda Karya

III.    TINJAUAN PROPERTI

Untuk membuat project proposal dalam rangka mencari investor yang mau ber mitra dengan rencana investasi ada, untuk itu perlu dibuat sebuah Project proposal berupa feseability study, sebagai kajian bahwa rencana invetas anda adalah layak dan tentunya akan memberi keuntungan bagi para share holder yang akan bermitra untuk mengucurkan dana investasi tsb yaitu:

Luas lahan, lokasi serta kajian appraisal untuk mengetahui prospek dari area yang akan anda investasikan. Dara lokasi tersebut perlu anda gambarkan gedung gedung atau real estate  di area sekitarnya sebagai bahan pembanding bahwa area yang kan anda propose memang prospektif dan menuntungkan.

Sesuai dengan RBWK (Rencana Bagian Wilayah Kota) di area tersebut dan  RUTR (Rencana Umum Tata Ruang) daerah tersebut  akan dikembangkan menjadi wilayah fasilitas umum, perkaontaran , fasilitas perumahan atau pertanian perlu anda paparkan dengan mengedepankan nilai bisnis yang ada. Peruntukan (Zoning) anda diskripsikan secara detil untuk memberikan added value.

Pola pengembangan jalan merupakan jalur utama kota yang memudahkan lokasi untuk dicapai dan merupakan akses-akses ke airport, pelabuhan dan jalan-jalan utama ke luar kota, sebagai nilai tambah yang perlu ditonjolkan agar proposal menjadi lebih menarik terutama yang mengulas soalPublic fasilities yang ada atau akan deikembangkan oleh pemerintah seperti stasiun kereta api, terminal bus, pusat perbelanjaan  dan public fasilities lainnya yang akan dimiliki oleh area investasi anda.

 Bangunan existing didirikan tahun 1980 dan sudah kurang berfungsi secara ekonomis lagi dengan melihat dari segi pemanfaatan yang terbaik ( higest and best use ). Pemanfaatan daerah penyangga  yang merupakan daerah perkantoran dan fasilitas umum. Daerah sekitarnya merupakan Apartemen, jasa komersial dan perkantoran, jalur hijau dan lain-lain.

·      Keadaan Properti yang akan dikelola  ( Contoh ):

·      Luas Lahan                            : 3.750 m²

·      KDB ( Koef. Dasar Bangunan)  : 40 % X 3.750 m2 =  1.500 m2 ( Luas lantai Typical  
       direncanakan 1.200 m2/ lantai)

·      KLB ( Koef. Lantai Bangunan) : 7  x 3.750 m2 =  26.250 m2

·      Ketinggian maximum              : 21 Lantai

·      Ratio Kebutuhan parkir        : 1 kendaraan / 60 m² 

lantai bruto ( Dinas Tata Kota DKI ).

·      Arsitektur : Basement 1,2 ; 3   untuk parkir

·      Podium     : Untuk anchortenant dan lobby / fasilitas umum

·      Typical      : Untuk rental space office 1.200 m2 per lantai

·      Struktur     :    Konstruksi beton bertulang

·      Fasilitas M & E  :    Instalasi Listrik    : PLN, genset, UPS

·      Sound System : Back ground music, audio saound  system, car calling system

·      Air Conditioning   : central, air cooled water chilled system

·      Transportasi Vertikal : Lift, tangga dan tangga darurat

·      Komunikasi : PABX, fax, Lokal Area Network System

·      Pencegah kebakaran : fire alarm, pemadan kebakaran

·      Security system

·      Building automation system

SASARAN

 Dengan berdasarkan data-data, ketentuan dan analisa-analisa diatas dilengkapi dengan analisa pasar, pebandingan dan alternatif, rencana perhitungan investasi secara garis besar digambarkan sebagai berikut :

1.    Biaya

1.0.  Biaya Persiapan

1.1.  Biaya Pembangunan :

a.    Biaya pemindahan penghuni lama ( Dana Sendiri )

b.    Biaya pra konstruksi ( Blok Plan, IMB, IPB, Sertifikasi tanah, SIUP, TDR ( Tanda daftar rekanan), TDP ( Tanda daftar perusahaan),  Surat Legalisasi, Survey dan lain-lain)

c.    Biaya Konsultan Perencana/ Tenaga Ahli

§  Rencana induk/ masterplan

§  Pembuatan persyaratan fungsional dan program ruang

§  Rencana penjadwalan pekerjaan ( Network planing dll)

§  Rencana induk keuangan proyek ( Cash flow out )

§  Perencanaan yang meliputi semua aspek yang terkait seperti mekanikal, electrikal, struktur, sanitasi, sistim keamanan bangunan , perawatan bangunan.

§  Membuat perhitungan engineering

§  Penyiapan dokumen pelaksanaankerja yaitu gambar-gambar, rencana kerja dan syarat-syarat, rencana anggaran biaya.

§  Seleksi pemborong dan melaksanakan pelelangan

d.    Biaya konstruksi

e.    Biaya Konsultan Pengawas

§  Pembuatan rencana kerja pelaksanaan.

§  Koordinasi dengan pelaksana/ pemborong.

§  Pengawasan atas pelaksanaan pembangunan.

§  Cost Control dan pembuatan Cash Flow untuk pembayaran pemborong

§  Pelaksanaan administrasi pembangunan.

f.    Biaya “ interst during construction” untuk yang menggunakan pembiayaan  dari lembaga keuangan bank maupun non bank.

1.2.  Biaya Pemasaran :

                    Fee, advertising ( leaflet, press release, billboard dan lain-lain )

1.3. Biaya Pengelolaan :

       Over head dan fee manajemen

2.  Pemasukan dari hasil sewa

Adapun asumsi dan arahan properti yang akan dikelola adalah sebagai berikut :

1.    Total lantai termasuk Basement: misal 21 lantai

2.    Basement: 2   lantai

3.    Luas lantai yang dapat disewakan ( 18 lantai ): 21.600 m²

4.    Free space  area yang akan dibagi kan ke share holder  seluas : 3.000 m²   

5.    Sisa  Space  yang akan disewakan keluar adalah ^: 18.600 m2

6.    Rencana waktu pembangunan : 2 tahun

7.    Total biaya pembangunan : Rp. 110 Milyar

( termasuk interest during construktion dan pajak )

8.    Interest ( Flat ) : 10 % per tahun

Asumsi sasaran yang harus dicapai adalah :

1.    Space rate sewa/severage : Rp. 45.000  m²/month

2.    Service charge : Rp. 40.000  m²/month

3.    BEP dicapai dalam rangka waktu : ± 25 tahun

4.    Pencapaian Occupancy   : 
Tahun I      - 70%

                                                                               
Tahun II     - 80%

                                                                                    
Tahun III     - 95%

                                                                                    
Tahun IV - dst  ± 95%

5.    Rencana alur uang (cast- Flow)

Terkait dengan BEP ( break event point yang anda paparkan harusalah tidak lebih dari 15 tahun sehingga investasi anda akan mampu memberikan daya tarik bagi investor yang akan anda ajukan.

IV.WAWASAN TUGAS

4.1. Dalam tahap perencanaan, ialah pembantu Pemilik dalam membuat acuan/ panduan:

-        Studi kelayakan

-        Market research, market studi.

-        Menyiapkan mencari Investor (sponsor) yang akan mendanai secara BOT

4.2. Tahap pembangunan, membatu Pemilik dalam menentukan/ membuat form/ panduan dalam hal :

-        Penunjukan Konsultan desaign, Kontraktor

-        Mengatur hubungan kerja

-        Mengawasi pembangunan dalam hal waktu, kualitas dan biaya

-        Promosi

-        Pemasaran/sales force.

4.3.   Dalam Tahap Operasional, mewakili Pemilik dalam pelaksanaannya :

-        Pemasaran / Sales

-        Pengelolaan investasi

-        Pemeliharaan gedung.

V.    ORGANISASI DAN ARAHAN KERJA

5.1.   Dalam menangani dan melaksanakan sasaran diatas, dibentuk organisasi denga tugas dan tanggung jawab yang perlu dikendalikan adalah :

1.    Panduan terhadap kebijaksanaan manajemen puncak

2.    Ketertiban administrasi secara menyeluruh.

3.    Keberhasilan target pemasaran.

4.  Menentukan jumlah personil dan membuat Rencana Anggaran Biaya menyeluruh yang disetujui  Pemilik dan melaksanakannya.

5.    Kelancaran pemasukan keuangan dan ketertiban administrasi keuangan

6.    Keselarasan hubungan kerja pemilik, penyewa dan karyawan.

7.    Menjaga hubungan baik dengan segala instansi terkait.

8.  Menjaga segala fasilitas supaya berfungsi dengan baik dan terpelihara penampilannya.

9.   Melaksanakan pengawasan terhadap pengelolaan dan pemeliharan gedung.

10. Membuat laporan-laporan kerja.

11. Melakukan evaluasi berkala.

5.2.  Organisasi properti management atau pengelola perlu disisun seramping mungkin agar biaya 
       overheadnya tidak terlalu besar. Berikut contoj susunan organisasi pengelola proyek yang yang cukup 
       efisien adalah sebagai berikut :

         

  Dengan perincian sebagai berikut :

a.      Bagian  pemasaran

 b.     Bagian Administrasi/Keuangan  

 c.     Bagian Operasional

Demikian kajian ini saya buat untuk menambah wawasan kita atau sebagai kajian yang harus anda susun agar project proposal anda menjadi menarik dan mendapatkan kucuran investasi dari pihak donor keuangan yang anda perlukan