TIPS INVESTASI PROPERTY AGAR UNTUNG BESAR

TIPS INVESTASI PROPERTY AGAR UNTUNG BESAR

CIRI – CIRI PROPERTHY YANG NILAINYA MAHAL 

Kadang kita sering bertanya tanya kenapa rumah di perumahan elite dengan luas tanah  serta luas bangunan yang lebih kecil harganya bisa lebih mahal dari rumah kita yang luas tanah dan bangunan milik kita.

Bagai cara melihat bahwa property ini harganya sangat mahal, hal tersebut berguna bagi anda untuk menentukan apakah anda akan berani mengambil keputusan untuk berinvestasi dengan nilai yang sangat mahal, padahal masih banyak property dilokasi lain yang tidak jauh dari lokasi tersebut namun harganya jauh lebih murah.

Cara mendeteksi dengan mudah  untuk melihat property dengan nilai mahal atau tinggi adalah :

1.  DIKEMBANGKKAN OLEH DEVELOPER TERNAMA

Sudah pasti developer  terkemuka hanya akan mengembangkan pemukiman dengan nilai investasi tinggi, yang tentunya diimbangi dengan fasilitas sarana dan prasarana umum jauh lebih baik.

2.  AKSESBILITAS

Perumahan mewah yang harganya mahal pasti didukung dengan aksesbilitas yang bagus, yaitu di lokasi yang dekat dengan :

a.   pusat kegiatan kantor atau tempat kerja

b.  Pusat perbelanjaan atau mall, bahkan tidak jarang malah berada dilokasi perumahan tersebut

c.   Kemudahan untuk menjangkau lokasi lain atau ke pusat kota. Umumnya perumahan yang bagus selalu deket dengan akses toll, atau akses jalan yang besar dengan banyak alternative jalan, sehingga akan memudahkan kita menuju ke pusat kota.

d.  Lokasi dengan jarak/ daya tempuh ke pusat kegiatan dekat.

Pada umumnya perumahan yang bagus dan mahal akan berLOKASI di area yang dekat dengan pusat kegiatan seperti kantor, pusat kota, pusat perbelanjaan dan kemudahan lainnya seperti pusat pasar murah untuk memenuhi kebutuhan sehari hari.

3.  PUBLIC TRANSPORTATION

Perumahan bagus dan mahal pasti memiliki akses untuk mendapatkan public transportation yang mudah dan murah. Tidak jarang perumahan tersebut juga menyediakan “suttle bus” yang sering disebut feeder busway sendiri agar penghuni tersebut dapat menjangkau ke pusat kegiatan yang dibutuhkan dengan lebih mudah dan cepat.

             

4.  TIDAK BANJIR

Perumahan yang bagus selalu memikirkan masalah lingkungan yang bagus teratur dan nyaman dimana salah satunya adalah kemampuan penanggulangan banjir yang sangat bagus.

Pengembang di lokasi perumahan bagus selalu memikirkan bagaimana agar lokasi pemukiman yang ditawarkan terbebas dari banjir. Hal tersebut diperlukan sebuah perencanaan yang matang dan komprehensif pada saat pertama kali developer tersebut membuat design site plan.

Site Plan sebagai master plan pengembangan pemukiman dan tata ruang di daerah tersebu yang telah direncanakan sejak awal pembangunan dalam hal pemanfaatan ruang yang berimbang, yang dengan menyediakan daerah resapan dan pembuangan drainase yang memadai.

Tidak seluruh tanah yang dikembangkan dibuat dalam bentuk perumahan, namun disediakan “area peresapan“ yang di design sesuai dengan ketentuan didalam Koefisien dasar bangunan (KDB) dan koefisien lantai bangunan (KLB) yang telah ditetapkan oleh pemerintah berupa peraturan daerah.

5.  LINGKUNGAN BAGUS

lingkungan permukiman mewah pasti jauh dari permasalahan kumuh yang banyak terjadi di lingkungan masyarakat perkotaan pada umumnya, dimana kondisi lingkungan  masyarakatnya sangat memprihatinkan serta kondisi lingkungan hunian yang tidak layak huni, yang diakibatkan oleh tersedianya sarana dan prasarana lingkungan yang tidak memenuhi syarat, tidak tersedianya fasilitas sekolah, pusat kesehatan maupun sarana dan prasarana sosial kemasyarakatan. Lingkungan yang bagus akan terindikasi dari kondisi pemukiman yang teratur, rapi, bersih yang menyebabkan penghuninya merasa tnggal dengan nyaman.

6.  KEAMANAN

Perumahan dengan lingkungan yang aman dan berada di tengah kota, tentunya merupakan impian dan aset investasi yang yang diinginkan semua manusia. Pengembang perumahan ternama harus dapat menawarkan perumahan dengan menjamin sistem keamanan yang terjaga selama 24 jam penuh.

Cara pengembang dalam menawarkan perumahan dengan tingkat keamanan tinggi, tentunya harus menyediakan security 24 jam, menyediakan Pos keamanan yang terjaga.

Pengembang umumnya akan memberikan fasilitas CCTV yang terpantau langsung selama 24 jam, sisitim cluster adalah jawaban bagi tercapainya standar kemanan yang tinggi bagi para penghuninya. 

7.  SPESIFIKASI BANGUNAN BAGUS, RAPI, INDAH & KOKOH

Spesifikasi material dari bangunan perumahan mewah seperti pondasi tiang pancang beton, struktur bangunan beton bertulang, lantai menggunakan material tile 60X60 dari marmer atau produk ternama, struktur atap aharus kokoh seperti rangka baja ringan atau genting metal, plafond gypsum dengan rangka hollow untuk menghiindari dari kebakaran dan serangan rayap. Dinding menggunakan hebel diplester dan diaci dengan rapi. Pengecatan dinding menggunakan cat berkualitas tinggi yang mampu menjamin tingkat keawetan dan keindahan bagi penghuninya dengan menggunakan bahan merk ternama seperti Dulux ICI, Mowilex wheater shiled dan pentalite untuk interior.

Daun pintu dan kusen dengan kayu jati atau kamper kering yang berkualitas, sanitair toto atau setara, daya listrik 2200 watt atau lebih dan carpot untuk menyimpan kendaran pribadi. Hal tersebutcor rabat beton.

8.  PENANGAN SAMPAH

Salah satu kebutuhan masyarakat modern adalah dengan tinggal  lingkungan  yang bersih. Untuk menjaga lingkungan agar tetap bersih, diperlukan sisitim pengelolaan sampah dari pengumpulan, pengangkutan, pemrosesan, pendaur-ulangan serta pembuangan dari material sampah. Sampah adalah sebagai hasil limbah akibat adanya aktivitas manusia baik berupa sampah rumah tangga maupun sampah akibat aktifitas perdaganagan yang dilakukan oleh manusia tersebut. Limbah padat dari Rumah Tangga sering ditangani dengan baik, pemisahan limbah organik dan no organik tidak dipisahkan akibat pengelolaan pengembang yang tidak serius. Dampak yang ditimbulkan meliputi aspek fisik dan keindahan, di antaranya: bau busuk yang menyengat, tumbuhnya jamur dan bakteri sebagai ancaman bagi kesehatan penghuninya, serta sangat menggangu  pandangan secara visual serta keindahan dan kebersihan lingkungan.

Pengembang yang baik akan selalu menangani  sistim pembuangan dan pengeloolan sampah rumah tangga dan ahsil limbah lainnya secara professional dengan menyediakan bak sampah yang terpisah antara sampah basah dan kering. Pengembang akan menyediakan truk dan petugas yang selalu siaga untuk mengatasi limbah tersebut dari hulu hingga sampai ke TPS ( Tempat pembuangan sampah akhir).

9.  PENANGGULANGAN KEBAKARAN

Pengembang yang professional pasti selalu meyiapkan sistem layanan penanggulangan kebakaran dan bencana lainnya, yang umumnya dengan menyiapkan Standard Operation procedure (SOP) untuk pencegahan terjadinya kebakaran dan bencana.

Sistim Penanggulangan  kebakaran dan evakuasi korban juga sudah dibuatkan prosedur metodanya, bahkan  SDM dan sarana prasarananya seperti APAR untuk pemadaman api ringan, serta Fire hydrant disetiap lokasi yang berpotensi terjadinya kebakaran. Bahkan tidak jarang pengembang akan menyediakan posko kebakaran sekaligus mobil brandweernya.

10.KETERSEDIAAN SANITASI DAN AIR BERSIH

Sanitasi dan air bersih adalah kebutuhan standar manusia agar tercipta keadaan lingkungan yang baik atau bersih dan sehat dilingkungan kita.

Tantangan bagi pengembang perumahan sangatlah berat, dimana harus mampu menyediakan sistim sanitasi dan penyediaan air bersih dengan menyediaan sisitim pengelolaan yang professional dan terintergrasi yaitu :

a.   Penyediaan air bersih yang cukup

b.  Pembuangan Tinja

c.   Pembuangan air limbah (air bekas)

Pengembang harus memiliki sistim pengelolaan saluran pembuangan  yang memadai serta tempat pembuangan seperti roil perumahan ke sungai atau peresapan buatan.

Saluran riol kota sebagai  jaringan saluran pembuangan air kotor dari limbah perumahan menuju  unit pengolahan air kotor  bangunan dan selanjutnya disalurkan ke pembuangan air limbah akhir.

11.PUBLIC FASILITIES

Hampir seluruh perumahan yang bagus dengan harga selangit selalu memperhatikan ketersediaan public facilities yang

merupakan fasilitas yang disediakan oleh para pengembang tersebut.

Fasilitas sara prasarana yang bagus pada umumnya berupa :

a.   JALAN LINGKUNGAN

Jalan aspal yang lebar dan halus  untuk mengakses para penghuni pada saat melakukan aktifitas sehari hari.

b.  BANGUNAN SEKOLAH & SARANA KESEHATAN

Perumahan mewah harus mampu memenuhi permintaan pasar dengan menhadirkan  hunian yang eksklusif dengan menyediakan berbagai fasilitas guna menunjang kemandirian dari kawasan hunian tersebut. Sarana olah gara dan rekreasi, rumah sakit dan tidak ketinggalan adalah sekolah dihadirkan sebagai kelengkapan fasilitas.

Ketersediaan bangunan sekolah akan sangat membantu dan memudahkan para penghuni dalam memenuhi kebutuhan pendidikan untuk masa depan putra putrinya. Demikian juga dengan sarana kesehatan akan sangat membantu penguin kawasan tersebut agar lebih mudah dan cepat mendapatkan akses fasilitas kesehatan yang merupakan hal sangat penting bagi kebutuhan manusia.

Pengembang perumahan mewah tidak hanya sekedar menyediakan fasilitas sekolah atau pusat kesehatan namun telah melangkah kedepan dengan  merangkul yayasan sekolah-sekolah favorit yang nantinya dapat bersinergi dengan keadaan lingkungan perumahan elite. Begitu juga rumah sakit ternama dibangun dikawasan tersebut untuk memenuhi kebutuhan penghuninya.

c.   PUSAT PERBELANJAAN & PASAR BERSIH

Perumahan dengan konsep skala kota sengaja didesign  tidak hanya menawarkan bentuk rumah dengan design bagus, namun mampu menghadirkan kenyamanan fasilitas di area perumahan tersebut. Perumahan mewah bukan sekedar menyediakan unit rumah yang layak huni namun harus mampu menawarkan life style bagi para penghuninya.

Umumnya developer akan memberikan fasilitas yang memberikan nilai jual yang tinggi  berupa  township di mana semua kebutuhan sehari-hari tersedia dilingkungan tersebut seperti  pusat bisnis, fasilitas hiburan, serta menghadirkan  pusat perbelanjaan mall.

d.   SARANA REKREASI DAN PUSAT HIBURAN

 Fungsi rumah sebagai hunian yang nyaman yang mampu memberikan kedamaian sebagai tempat istrahat penawar lelah bagi penghuninya. Untuk bisa tercapainya sasaran tersebut sebagian besar pengembang rumah mewah menyasar pasar kelas menengah dan atas dengan menyediakan taman bermain bagi keluarga berupa taman bacaan, jogging track, bahkan tidak tanggung tanggung disediakan pula pusat hiburan seperti gedung bioskop, water park, laguna, sauna dan sarana hiburan lainnya sebagai bagian dari kebutuhan life style bagi penghuninya.

Sarana  rekreasi dengan teknologi tinggi yang aman nyaman bersih dengan tariff terjangkau dihadirkan sebagai sebagai kebutuhan masyarakat modern yang diseusaikan dengan tingkat kemakmuran penghuni di lingkungan tersebut.

Dari 11 point paparan diatas, anda jadi memahami persyaratan apa saja yang dimiliki oleh perumahan mewah dengan harga mahal. Hal ini berguna bagi anda untuk mengetahui apakah anda layak membayar sebuah harga yang mahal untuk sebuah rumah dengan Luas tanah dan bangunan tertentu.

Dengan anda memahami criteria dari sebuah perumahan yang mewah dengan harga unit selangit, maka pengetahuan ini dapat anda gunakan untuk melakukan sebuah investasi yang menguntungkan dan memiliki prospek yang bagus dimasa depan.

TIPS UNTUK MEMBELI PROPERTY SEABAGAI INVESTASI YANG MENGUNTUNGKAN.

Dari 11 point paparan diatas, anda jadi memahami persyaratan apa saja yang harus dimiliki oleh perumahan mewah. Hal ini berguna bagi anda untuk mengetahui apakah anda layak membayar sebuah harga yang mahal untuk sebuah rumah dengan Luas tanah dan bangunan tertentu.

Dengan anda memahami kriteria dari sebuah perumahan yang mewah dengan harga unit selangit, maka pengetahuan ini dapat anda gunakan untuk melakukan investasi yang menguntungkan dan memiliki prospek yang bagus dimasa depan,

Untuk itu saya memiliki tips untuk melakukan investasi property agar dapat memberikan keuntungan yang besar dimasa depan, yaitu :

1.  Membeli property pada saat launching

Belilah property yang mememenuhi 11 point criteria diatas, namun belilah pada saat launching.  Pda saat itu memang anda belum dapat melihat bentuk rumahnya, kemungkinan hanya rumah contoh saja. Karena pada saat launching biasanya masih promo dan banyak discount serta cash back.

Sebelumnya anda harus teliti apakah perusahaan pengembangnya memiliki Track record yang bagus dalam mengembangkan pemukiman dimasa lalu.

Termasuk juga menjadi perhatian perihal master plan dari perumahan tersebut, luas tanahnya, spec bangunannya seperti yang sudah saya jelaskan diatas.

2.  Membeli property yang di pinggiran Perumahan mewah

Dengan anda ber investasi di pinggiran kawasan perumahan elite yang memiliki 11 kriteria diatas, anda secara tidak sadar telah ber investasi property yang sangat menguntungkan, bahkan harga property anda mungkin terjadi bisa mendekati sama dengan harga yang ada di kawasan perumahan elite tersebut.  Mengapa demikian, karena anda dapat menggunakan fasilitas yang dimiliki oleh perumahan mewah tersebut, baik jalannya, pusat perbelanjaanya, pusat hiburan dan sarana rekreasi. Aksesbilitas di lokasi anda tidak berbeda jauh dengan yang ada di kawasan. Karena anda bisa memanfaatkan jalanan, pintu toll dll untuk menuju ke pusat kota atau pusat kegiatan yang akan anda tuju.

3.  Membeli Tanah terlebih dahulu di pinggiran perumahan mewah

Apabila dana yang anda miliki tidak mencukupi untuk membeli tanah dan bangunan di lokasi pinggiran kawasan elite tsb, maka anda dapat mencicil untuk membeli tanahnya dulu misalkan 200 m2. Anda akan biarkan seiring dengan pembangunan di pemukiman elite tsb, selanjutnya saat perumumahan tersebut sudah jadi dan dihuni. Maka anda dapat menjual sebagian tanah anda dengan harga mungkin sudah naik 2 atau 3 kali disbanding saat anda investasi. Misalkan anda beli 200 m2, selanjutnya anda jual 100 m2  yang harganya sudah berlipat, sehingga dapat digunakan untuk membangun rumah diatas tanah yang masih tersisa.

Misalkan anda membeli 200 m2 tanah dengan harga Rp. 500.000,-, dengan total pengeluaran adalah Rp. 100 Juta. Selanjutnya setelah 3 tahun, dimana perumahan elite tsb, sudah dihuni dan berkembang. Maka anda dapat menjual 100 m2 tanah anda dengan harga 2 kali lipat. Sehingga terjual Rp. Rp. 100 juta. Uang tsb dapat anda gunakan untuk membangun di sisa tanah anda yang tersisa 100 m2, maka dapat dibangunlah unit rumah dengan luas 50 m2 ( dimana harga pembangunan rumah per m2 adalah Rp. 2 juta).  Anda tidak menyadari bahwa telah memiliki rumah seluas 50 m2 dengan luas tanah 100 m2, dimana kalau disetarakan dengan harga di kawasan elite tsb sudah senilai Rp. 1 Milyar lebih. Sedangkan anda hanya bermodalkan Rp. 100 juta rupiah. Menguntungkan bukan?.

Demikian Tips saya semoga bermanfaat bagi anda, terimakasih.

CIRI – CIRI PROPERTHY YANG NILAINYA MAHAL 

Kadang kita sering bertanya tanya kenapa rumah di perumahan elite dengan luas tanah  serta luas bangunan yang lebih kecil harganya bisa lebih mahal dari rumah kita yang luas tanah dan bangunan milik kita.

Bagai cara melihat bahwa property ini harganya sangat mahal, hal tersebut berguna bagi anda untuk menentukan apakah anda akan berani mengambil keputusan untuk berinvestasi dengan nilai yang sangat mahal, padahal masih banyak property dilokasi lain yang tidak jauh dari lokasi tersebut namun harganya jauh lebih murah.

Cara mendeteksi dengan mudah  untuk melihat property dengan nilai mahal atau tinggi adalah :

1.  DIKEMBANGKKAN OLEH DEVELOPER TERNAMA

Sudah pasti developer  terkemuka hanya akan mengembangkan pemukiman dengan nilai investasi tinggi, yang tentunya diimbangi dengan fasilitas sarana dan prasarana umum jauh lebih baik.

2.  AKSESBILITAS

Perumahan mewah yang harganya mahal pasti didukung dengan aksesbilitas yang bagus, yaitu di lokasi yang dekat dengan :

a.   pusat kegiatan kantor atau tempat kerja

b.  Pusat perbelanjaan atau mall, bahkan tidak jarang malah berada dilokasi perumahan tersebut

c.   Kemudahan untuk menjangkau lokasi lain atau ke pusat kota. Umumnya perumahan yang bagus selalu deket dengan akses toll, atau akses jalan yang besar dengan banyak alternative jalan, sehingga akan memudahkan kita menuju ke pusat kota.

d.  Lokasi dengan jarak/ daya tempuh ke pusat kegiatan dekat.

Pada umumnya perumahan yang bagus dan mahal akan berLOKASI di area yang dekat dengan pusat kegiatan seperti kantor, pusat kota, pusat perbelanjaan dan kemudahan lainnya seperti pusat pasar murah untuk memenuhi kebutuhan sehari hari.

3.  PUBLIC TRANSPORTATION

Perumahan bagus dan mahal pasti memiliki akses untuk mendapatkan public transportation yang mudah dan murah. Tidak jarang perumahan tersebut juga menyediakan “suttle bus” yang sering disebut feeder busway sendiri agar penghuni tersebut dapat menjangkau ke pusat kegiatan yang dibutuhkan dengan lebih mudah dan cepat.

             

4.  TIDAK BANJIR

Perumahan yang bagus selalu memikirkan masalah lingkungan yang bagus teratur dan nyaman dimana salah satunya adalah kemampuan penanggulangan banjir yang sangat bagus.

Pengembang di lokasi perumahan bagus selalu memikirkan bagaimana agar lokasi pemukiman yang ditawarkan terbebas dari banjir. Hal tersebut diperlukan sebuah perencanaan yang matang dan komprehensif pada saat pertama kali developer tersebut membuat design site plan.

Site Plan sebagai master plan pengembangan pemukiman dan tata ruang di daerah tersebu yang telah direncanakan sejak awal pembangunan dalam hal pemanfaatan ruang yang berimbang, yang dengan menyediakan daerah resapan dan pembuangan drainase yang memadai.

Tidak seluruh tanah yang dikembangkan dibuat dalam bentuk perumahan, namun disediakan “area peresapan“ yang di design sesuai dengan ketentuan didalam Koefisien dasar bangunan (KDB) dan koefisien lantai bangunan (KLB) yang telah ditetapkan oleh pemerintah berupa peraturan daerah.

5.  LINGKUNGAN BAGUS

lingkungan permukiman mewah pasti jauh dari permasalahan kumuh yang banyak terjadi di lingkungan masyarakat perkotaan pada umumnya, dimana kondisi lingkungan  masyarakatnya sangat memprihatinkan serta kondisi lingkungan hunian yang tidak layak huni, yang diakibatkan oleh tersedianya sarana dan prasarana lingkungan yang tidak memenuhi syarat, tidak tersedianya fasilitas sekolah, pusat kesehatan maupun sarana dan prasarana sosial kemasyarakatan. Lingkungan yang bagus akan terindikasi dari kondisi pemukiman yang teratur, rapi, bersih yang menyebabkan penghuninya merasa tnggal dengan nyaman.

6.  KEAMANAN

Perumahan dengan lingkungan yang aman dan berada di tengah kota, tentunya merupakan impian dan aset investasi yang yang diinginkan semua manusia. Pengembang perumahan ternama harus dapat menawarkan perumahan dengan menjamin sistem keamanan yang terjaga selama 24 jam penuh.

Cara pengembang dalam menawarkan perumahan dengan tingkat keamanan tinggi, tentunya harus menyediakan security 24 jam, menyediakan Pos keamanan yang terjaga.

Pengembang umumnya akan memberikan fasilitas CCTV yang terpantau langsung selama 24 jam, sisitim cluster adalah jawaban bagi tercapainya standar kemanan yang tinggi bagi para penghuninya. 

7.  SPESIFIKASI BANGUNAN BAGUS, RAPI, INDAH & KOKOH

Spesifikasi material dari bangunan perumahan mewah seperti pondasi tiang pancang beton, struktur bangunan beton bertulang, lantai menggunakan material tile 60X60 dari marmer atau produk ternama, struktur atap aharus kokoh seperti rangka baja ringan atau genting metal, plafond gypsum dengan rangka hollow untuk menghiindari dari kebakaran dan serangan rayap. Dinding menggunakan hebel diplester dan diaci dengan rapi. Pengecatan dinding menggunakan cat berkualitas tinggi yang mampu menjamin tingkat keawetan dan keindahan bagi penghuninya dengan menggunakan bahan merk ternama seperti Dulux ICI, Mowilex wheater shiled dan pentalite untuk interior.

Daun pintu dan kusen dengan kayu jati atau kamper kering yang berkualitas, sanitair toto atau setara, daya listrik 2200 watt atau lebih dan carpot untuk menyimpan kendaran pribadi. Hal tersebutcor rabat beton.

8.  PENANGAN SAMPAH

Salah satu kebutuhan masyarakat modern adalah dengan tinggal  lingkungan  yang bersih. Untuk menjaga lingkungan agar tetap bersih, diperlukan sisitim pengelolaan sampah dari pengumpulan, pengangkutan, pemrosesan, pendaur-ulangan serta pembuangan dari material sampah. Sampah adalah sebagai hasil limbah akibat adanya aktivitas manusia baik berupa sampah rumah tangga maupun sampah akibat aktifitas perdaganagan yang dilakukan oleh manusia tersebut. Limbah padat dari Rumah Tangga sering ditangani dengan baik, pemisahan limbah organik dan no organik tidak dipisahkan akibat pengelolaan pengembang yang tidak serius. Dampak yang ditimbulkan meliputi aspek fisik dan keindahan, di antaranya: bau busuk yang menyengat, tumbuhnya jamur dan bakteri sebagai ancaman bagi kesehatan penghuninya, serta sangat menggangu  pandangan secara visual serta keindahan dan kebersihan lingkungan.

Pengembang yang baik akan selalu menangani  sistim pembuangan dan pengeloolan sampah rumah tangga dan ahsil limbah lainnya secara professional dengan menyediakan bak sampah yang terpisah antara sampah basah dan kering. Pengembang akan menyediakan truk dan petugas yang selalu siaga untuk mengatasi limbah tersebut dari hulu hingga sampai ke TPS ( Tempat pembuangan sampah akhir).

9.  PENANGGULANGAN KEBAKARAN

Pengembang yang professional pasti selalu meyiapkan sistem layanan penanggulangan kebakaran dan bencana lainnya, yang umumnya dengan menyiapkan Standard Operation procedure (SOP) untuk pencegahan terjadinya kebakaran dan bencana.

Sistim Penanggulangan  kebakaran dan evakuasi korban juga sudah dibuatkan prosedur metodanya, bahkan  SDM dan sarana prasarananya seperti APAR untuk pemadaman api ringan, serta Fire hydrant disetiap lokasi yang berpotensi terjadinya kebakaran. Bahkan tidak jarang pengembang akan menyediakan posko kebakaran sekaligus mobil brandweernya.

10.KETERSEDIAAN SANITASI DAN AIR BERSIH

Sanitasi dan air bersih adalah kebutuhan standar manusia agar tercipta keadaan lingkungan yang baik atau bersih dan sehat dilingkungan kita.

Tantangan bagi pengembang perumahan sangatlah berat, dimana harus mampu menyediakan sistim sanitasi dan penyediaan air bersih dengan menyediaan sisitim pengelolaan yang professional dan terintergrasi yaitu :

a.   Penyediaan air bersih yang cukup

b.  Pembuangan Tinja

c.   Pembuangan air limbah (air bekas)

Pengembang harus memiliki sistim pengelolaan saluran pembuangan  yang memadai serta tempat pembuangan seperti roil perumahan ke sungai atau peresapan buatan.

Saluran riol kota sebagai  jaringan saluran pembuangan air kotor dari limbah perumahan menuju  unit pengolahan air kotor  bangunan dan selanjutnya disalurkan ke pembuangan air limbah akhir.

11.PUBLIC FASILITIES

Hampir seluruh perumahan yang bagus dengan harga selangit selalu memperhatikan ketersediaan public facilities yang

merupakan fasilitas yang disediakan oleh para pengembang tersebut.

Fasilitas sara prasarana yang bagus pada umumnya berupa :

a.   JALAN LINGKUNGAN

Jalan aspal yang lebar dan halus  untuk mengakses para penghuni pada saat melakukan aktifitas sehari hari.

b.  BANGUNAN SEKOLAH & SARANA KESEHATAN

Perumahan mewah harus mampu memenuhi permintaan pasar dengan menhadirkan  hunian yang eksklusif dengan menyediakan berbagai fasilitas guna menunjang kemandirian dari kawasan hunian tersebut. Sarana olah gara dan rekreasi, rumah sakit dan tidak ketinggalan adalah sekolah dihadirkan sebagai kelengkapan fasilitas.

Ketersediaan bangunan sekolah akan sangat membantu dan memudahkan para penghuni dalam memenuhi kebutuhan pendidikan untuk masa depan putra putrinya. Demikian juga dengan sarana kesehatan akan sangat membantu penguin kawasan tersebut agar lebih mudah dan cepat mendapatkan akses fasilitas kesehatan yang merupakan hal sangat penting bagi kebutuhan manusia.

Pengembang perumahan mewah tidak hanya sekedar menyediakan fasilitas sekolah atau pusat kesehatan namun telah melangkah kedepan dengan  merangkul yayasan sekolah-sekolah favorit yang nantinya dapat bersinergi dengan keadaan lingkungan perumahan elite. Begitu juga rumah sakit ternama dibangun dikawasan tersebut untuk memenuhi kebutuhan penghuninya.

c.   PUSAT PERBELANJAAN & PASAR BERSIH

Perumahan dengan konsep skala kota sengaja didesign  tidak hanya menawarkan bentuk rumah dengan design bagus, namun mampu menghadirkan kenyamanan fasilitas di area perumahan tersebut. Perumahan mewah bukan sekedar menyediakan unit rumah yang layak huni namun harus mampu menawarkan life style bagi para penghuninya.

Umumnya developer akan memberikan fasilitas yang memberikan nilai jual yang tinggi  berupa  township di mana semua kebutuhan sehari-hari tersedia dilingkungan tersebut seperti  pusat bisnis, fasilitas hiburan, serta menghadirkan  pusat perbelanjaan mall.

d.   SARANA REKREASI DAN PUSAT HIBURAN

 Fungsi rumah sebagai hunian yang nyaman yang mampu memberikan kedamaian sebagai tempat istrahat penawar lelah bagi penghuninya. Untuk bisa tercapainya sasaran tersebut sebagian besar pengembang rumah mewah menyasar pasar kelas menengah dan atas dengan menyediakan taman bermain bagi keluarga berupa taman bacaan, jogging track, bahkan tidak tanggung tanggung disediakan pula pusat hiburan seperti gedung bioskop, water park, laguna, sauna dan sarana hiburan lainnya sebagai bagian dari kebutuhan life style bagi penghuninya.

Sarana  rekreasi dengan teknologi tinggi yang aman nyaman bersih dengan tariff terjangkau dihadirkan sebagai sebagai kebutuhan masyarakat modern yang diseusaikan dengan tingkat kemakmuran penghuni di lingkungan tersebut.

Dari 11 point paparan diatas, anda jadi memahami persyaratan apa saja yang dimiliki oleh perumahan mewah dengan harga mahal. Hal ini berguna bagi anda untuk mengetahui apakah anda layak membayar sebuah harga yang mahal untuk sebuah rumah dengan Luas tanah dan bangunan tertentu.

Dengan anda memahami criteria dari sebuah perumahan yang mewah dengan harga unit selangit, maka pengetahuan ini dapat anda gunakan untuk melakukan sebuah investasi yang menguntungkan dan memiliki prospek yang bagus dimasa depan.

TIPS UNTUK MEMBELI PROPERTY SEABAGAI INVESTASI YANG MENGUNTUNGKAN.

Dari 11 point paparan diatas, anda jadi memahami persyaratan apa saja yang harus dimiliki oleh perumahan mewah. Hal ini berguna bagi anda untuk mengetahui apakah anda layak membayar sebuah harga yang mahal untuk sebuah rumah dengan Luas tanah dan bangunan tertentu.

Dengan anda memahami kriteria dari sebuah perumahan yang mewah dengan harga unit selangit, maka pengetahuan ini dapat anda gunakan untuk melakukan investasi yang menguntungkan dan memiliki prospek yang bagus dimasa depan,

Untuk itu saya memiliki tips untuk melakukan investasi property agar dapat memberikan keuntungan yang besar dimasa depan, yaitu :

1.  Membeli property pada saat launching

Belilah property yang mememenuhi 11 point criteria diatas, namun belilah pada saat launching.  Pda saat itu memang anda belum dapat melihat bentuk rumahnya, kemungkinan hanya rumah contoh saja. Karena pada saat launching biasanya masih promo dan banyak discount serta cash back.

Sebelumnya anda harus teliti apakah perusahaan pengembangnya memiliki Track record yang bagus dalam mengembangkan pemukiman dimasa lalu.

Termasuk juga menjadi perhatian perihal master plan dari perumahan tersebut, luas tanahnya, spec bangunannya seperti yang sudah saya jelaskan diatas.

2.  Membeli property yang di pinggiran Perumahan mewah

Dengan anda ber investasi di pinggiran kawasan perumahan elite yang memiliki 11 kriteria diatas, anda secara tidak sadar telah ber investasi property yang sangat menguntungkan, bahkan harga property anda mungkin terjadi bisa mendekati sama dengan harga yang ada di kawasan perumahan elite tersebut.  Mengapa demikian, karena anda dapat menggunakan fasilitas yang dimiliki oleh perumahan mewah tersebut, baik jalannya, pusat perbelanjaanya, pusat hiburan dan sarana rekreasi. Aksesbilitas di lokasi anda tidak berbeda jauh dengan yang ada di kawasan. Karena anda bisa memanfaatkan jalanan, pintu toll dll untuk menuju ke pusat kota atau pusat kegiatan yang akan anda tuju.

3.  Membeli Tanah terlebih dahulu di pinggiran perumahan mewah

Apabila dana yang anda miliki tidak mencukupi untuk membeli tanah dan bangunan di lokasi pinggiran kawasan elite tsb, maka anda dapat mencicil untuk membeli tanahnya dulu misalkan 200 m2. Anda akan biarkan seiring dengan pembangunan di pemukiman elite tsb, selanjutnya saat perumumahan tersebut sudah jadi dan dihuni. Maka anda dapat menjual sebagian tanah anda dengan harga mungkin sudah naik 2 atau 3 kali disbanding saat anda investasi. Misalkan anda beli 200 m2, selanjutnya anda jual 100 m2  yang harganya sudah berlipat, sehingga dapat digunakan untuk membangun rumah diatas tanah yang masih tersisa.

Misalkan anda membeli 200 m2 tanah dengan harga Rp. 500.000,-, dengan total pengeluaran adalah Rp. 100 Juta. Selanjutnya setelah 3 tahun, dimana perumahan elite tsb, sudah dihuni dan berkembang. Maka anda dapat menjual 100 m2 tanah anda dengan harga 2 kali lipat. Sehingga terjual Rp. Rp. 100 juta. Uang tsb dapat anda gunakan untuk membangun di sisa tanah anda yang tersisa 100 m2, maka dapat dibangunlah unit rumah dengan luas 50 m2 ( dimana harga pembangunan rumah per m2 adalah Rp. 2 juta).  Anda tidak menyadari bahwa telah memiliki rumah seluas 50 m2 dengan luas tanah 100 m2, dimana kalau disetarakan dengan harga di kawasan elite tsb sudah senilai Rp. 1 Milyar lebih. Sedangkan anda hanya bermodalkan Rp. 100 juta rupiah. Menguntungkan bukan?.

Demikian Tips saya semoga bermanfaat bagi anda, terimakasih.

8 ANGGOTA TUBUH WANITA YANG DIANGGAP SEKSI

8 ANGGOTA TUBUH WANITA YANG DIANGGAP SEKSI

Pada umumnya kita berpendapat bahwa sexy adalah tubuh bohai  wanita yang selalu menggunakan pakaian serba terbuka dan ketat, rok span super mini, serta membuka lekukan tubuhnya.  Bagi wanita sendiri kebanyakan berpendapat bahwa “ seksi itu adalah aura yang dapat  kita munculkan  dari  yang ada di dalam diri kita atausering orang mentebutnya  iner beauty”. Sexy bukan semata  urusan fisik tapi lebih erat hubungannya dengan AUARA yang terpancar dari diri seseorang”
Lantas bagaimana dengan tanggapan anda dan banyak  juga orang yang bertubuh gemuk dikatakan sexy juga, dan para kaum adam kerapmengaitkan kesexy an wanita dengan salah satu anggota organ tubuh wanita seperti mata, bibir, hidung, pinggang, kaki dll.
Wanita adalah mahkluk yang yang misterius dan unik dimata para pria, dan pria akan tertarik kepada wanita selalu mengkaitkan dengan kecantikan dan keseksian lawan jenisnya. Beberapa pendapat pria yang bangga memiliki pasangan wanita yang cantik seksi. Beberapa anggota tubuh wanita yang selalu dikaitkan dengan hal seksi pada diri wanita yang sangat disukai para pria :

1. PAYUDARA
   Tidak peduli besar atau kecil, setiap  pria pasti menyukai dan memandang payudara wanita yang merupakan tonjolan terseksi di area dada wanita. Oleh sebab itu wajar jika beberapa pria begitu terobsesi untuk menyentuh payudara pasangannya. Para pria menganggap payudara adalah bagian terseksi dari tubuh wanita.

2. PANTAT
   Pria umumnya akan mengagumi wanita yang memiliki pantat besar dan naik keatas dan bukannya melorot dan pria akan tetap mengagumi pantat wanita, sehingga tidaklah heran sudut mata pria sering  tertangkap basah memandangi pantat lawan jenisnya. Pria Suka
   mencolek pantat wanita bukan hanya ketika pria terangsang, mereka melakukannya karena memang suka. Dan ternyata para pria menganggap pantat adalah bagian terseksi dari diri seorang wanita setelah payudara.

3. BIBIR
   Pria suka bibir wanita yang tipis merona kemerahan,  sehingga anda sebagai  wanita harus mampu  memperhatikan kebersihan sekaligus kesehatan area bibir agar semakin dilirik oleh para pria.

       4. MATA

Kebanyakan pria menyukai wanita yang memiliki mata bening, berbinar dengan bulu alis tebal. Mata yang bersih sehat akan menyinarkan aura kehangatan yang membuat  kaum pria bisa tergila – gila.Perawatan dapat anda lakukan secara teratur dengan memberikan obat tetes mata agar mata anda menjadi putih, bersih dan sehat.

5. KULIT

Umumnya pria suka dengan wanita yang berkulit bersih halus dan memancarkan aroma yang kas. Para pria kurang menyukai kulit wanita yang mengeluarkan keringat terlalu banyak apalagi dengan bau yang tidak sedap. Untuk itu sering lakukan perawatan lulur agar kulit anda menjadi bersih dan sehat.

6. KAKI

Kaki yang panjang dan jenjang dengan ukuran tidak terlalu besar, yang tentunya akan disesuaikan dengan tinggi badannya sehingga akan memberikan bentuk proporsional. Banyak pria menyebut kaki wanita seksi adalah kaki yang jenjang panjang dengan warna kulit yang bersih. Oleh karena itu banyak wanita akan mengenakan high heel agar Nampak jenjang dan seksi.

7. WAJAH

Pria akan tergila-gila pada wanita cantik dan seksi, dan mereka akan menyukai wanita yang tidak mengenakan make up.  Kecantikan alami yang terpancar dari aura wajah seorang wanita akan  membuat wanita tampil lebih seksi tanpa sentuhan make up.

      8. PERUT
 
          Perut wanita yang kecil, kencang dengan sedikit  bergelombang adalah bagian tubuh 
          yang sangat disukai pria. Mereka juga suka memeluk wanita dari belakang agar    
          bisa merasakan lekuk-lekuk perut pasangannya. Para wanita agar menghindarkan 
          dari otot perut yang kendor dan melorot, untuk itu agar sering melakukan senam, 
          fitness atau olahraga lainnya untuk memperoleh kebugaran tub

Pada umumnya kita berpendapat bahwa sexy adalah tubuh bohai  wanita yang selalu menggunakan pakaian serba terbuka dan ketat, rok span super mini, serta membuka lekukan tubuhnya.  Bagi wanita sendiri kebanyakan berpendapat bahwa “ seksi itu adalah aura yang dapat  kita munculkan  dari  yang ada di dalam diri kita atausering orang mentebutnya  iner beauty”. Sexy bukan semata  urusan fisik tapi lebih erat hubungannya dengan AUARA yang terpancar dari diri seseorang”
Lantas bagaimana dengan tanggapan anda dan banyak  juga orang yang bertubuh gemuk dikatakan sexy juga, dan para kaum adam kerapmengaitkan kesexy an wanita dengan salah satu anggota organ tubuh wanita seperti mata, bibir, hidung, pinggang, kaki dll.
Wanita adalah mahkluk yang yang misterius dan unik dimata para pria, dan pria akan tertarik kepada wanita selalu mengkaitkan dengan kecantikan dan keseksian lawan jenisnya. Beberapa pendapat pria yang bangga memiliki pasangan wanita yang cantik seksi. Beberapa anggota tubuh wanita yang selalu dikaitkan dengan hal seksi pada diri wanita yang sangat disukai para pria :

1. PAYUDARA
   Tidak peduli besar atau kecil, setiap  pria pasti menyukai dan memandang payudara wanita yang merupakan tonjolan terseksi di area dada wanita. Oleh sebab itu wajar jika beberapa pria begitu terobsesi untuk menyentuh payudara pasangannya. Para pria menganggap payudara adalah bagian terseksi dari tubuh wanita.

2. PANTAT
   Pria umumnya akan mengagumi wanita yang memiliki pantat besar dan naik keatas dan bukannya melorot dan pria akan tetap mengagumi pantat wanita, sehingga tidaklah heran sudut mata pria sering  tertangkap basah memandangi pantat lawan jenisnya. Pria Suka
   mencolek pantat wanita bukan hanya ketika pria terangsang, mereka melakukannya karena memang suka. Dan ternyata para pria menganggap pantat adalah bagian terseksi dari diri seorang wanita setelah payudara.

3. BIBIR
   Pria suka bibir wanita yang tipis merona kemerahan,  sehingga anda sebagai  wanita harus mampu  memperhatikan kebersihan sekaligus kesehatan area bibir agar semakin dilirik oleh para pria.

       4. MATA

Kebanyakan pria menyukai wanita yang memiliki mata bening, berbinar dengan bulu alis tebal. Mata yang bersih sehat akan menyinarkan aura kehangatan yang membuat  kaum pria bisa tergila – gila.Perawatan dapat anda lakukan secara teratur dengan memberikan obat tetes mata agar mata anda menjadi putih, bersih dan sehat.

5. KULIT

Umumnya pria suka dengan wanita yang berkulit bersih halus dan memancarkan aroma yang kas. Para pria kurang menyukai kulit wanita yang mengeluarkan keringat terlalu banyak apalagi dengan bau yang tidak sedap. Untuk itu sering lakukan perawatan lulur agar kulit anda menjadi bersih dan sehat.

6. KAKI

Kaki yang panjang dan jenjang dengan ukuran tidak terlalu besar, yang tentunya akan disesuaikan dengan tinggi badannya sehingga akan memberikan bentuk proporsional. Banyak pria menyebut kaki wanita seksi adalah kaki yang jenjang panjang dengan warna kulit yang bersih. Oleh karena itu banyak wanita akan mengenakan high heel agar Nampak jenjang dan seksi.

7. WAJAH

Pria akan tergila-gila pada wanita cantik dan seksi, dan mereka akan menyukai wanita yang tidak mengenakan make up.  Kecantikan alami yang terpancar dari aura wajah seorang wanita akan  membuat wanita tampil lebih seksi tanpa sentuhan make up.

      8. PERUT
 
          Perut wanita yang kecil, kencang dengan sedikit  bergelombang adalah bagian tubuh 
          yang sangat disukai pria. Mereka juga suka memeluk wanita dari belakang agar    
          bisa merasakan lekuk-lekuk perut pasangannya. Para wanita agar menghindarkan 
          dari otot perut yang kendor dan melorot, untuk itu agar sering melakukan senam, 
          fitness atau olahraga lainnya untuk memperoleh kebugaran tub

CARA MENJADI SEKSI DIMATA PRIA

CARA MENJADI SEKSI DIMATA PRIA

Selama ini seksi identik dengan buka bukaan, tapi apakah memang demikian. Sebenarnya tidaklah seperti itu, banyak orang menafsirkan kata SEKSI dengan cara yang berbeda beda,namun ada beberapa pendapat yang mendekati sama.

Definisi sexy  tidak lah mudah diartikan, seksi berhubungan dengan hal hal fisik dan mini tidaknya busana yang digunakan serta kemolekan tubuh pada wanita, namun ternyata setiap orang memiliki versi sexy masing-masing. Lalu bagaimana pengertian wanita sexy dimata sebagian besar kaum pria? dan bagaimana pengertian wanita sexy dimata kaum Pria.

Kriteria seksi dari sudut pandang pria yaitu :

1.  Wanita yang selalu nampak Fresh dan terlihat energik adalah merupakan bentuk ekspresi yang didambakan seorang pria.  Menjadi Tua memang sudah kodrat, namun ingin tampil muda adalah sebuah pilihan yang harus diupayakan seorang wanita, Banyak wanita menghabiskan pundi pundi uang untuk tampil menjadi muda. Baik dengan perawatan cream siang malam, operasi plastik, operasi tanam benang, maupun menjaga kebugaran dengan rajin ber olahraga dan menjaga pola makan yang seimbang. Banyak produk perawatan, operasi maupun bentk pola makan yang akan menghabiskan kocek wanita. 
2.  Menampilkan wajah anggun, wajah kalem dan bibir yang indah serta hidung mancung bisa membangkitkan aura keseksian bagi wanita dimata pria, sehingga munculah produk filler maupun suntik silicon dll. Priyanka chopra, Sunny leone, kareena kapoor, anushka Sharma, aishwarya rai dengan bibir penuh dan pandangan mata yang sendu serta bentuk tubuh yang sangat indah dan senyuman yang menawan. Gelar bom seks sekaligus artis India paling hot nampaknya pantas disematkan pada sosok Poonam Pandey. Selain berani tampil buka-bukaan untuk berbagai film dan pemotretan majalah, Poonam Pandey juga secara terbuka beberapa kali mengupload video di mana dirinya sedang mandi secara langsung. Memang, ia tidak sampai menanggalkan pakaiannya, namun masih saja terlihat sangat hot. Berbekal kecantikan, keseksian, dan keberanian; Poonam Pandey terlihat siap menghebohkan Bollywood dengan aksinya.
3.   Wanita harus tampil cantik  yang menjadi idaman kebanyakan kaum pria sehingga banyak kaum wanita yang ingin menjadi cantik  dengan berbagai cara.
   Berbagai usaha banyak dilakukan oleh kaum wanita untuk menciptakan kesan tipe wanita cantik, seperti melakukan perbaikan atau perawatan kecantikan, mengenakan pakaian yang seksi, mengkonsumsi obat pelangsing, hingga melakukan operasi plastik.
4.  Kulit halus bersih meskipun tidaklah harus putih merupakan kriteria bagi seorang pria menila apakah wanita tersebut seksi atau tidak.
5.  Wanita harus mampu menunjukan kecantikan alamiah yang muncul dari karakteristik dan bahasa tubuhnya yang lebih menonjolkan kecantikan dalam berperilaku dan bertutur kata yang sering disebut inner beauty.
6. Orang akan menyebutnya MANIS, yang menurut kebanyakan pria adalah sesuatu yang tidak membosankan dan akan lebih abadi, sehingga wanita akan dapat tampil mempesona dengan aura kecantikan dalam diri yang terpancar tanpa menggunakan riasan wajah yang berlebihan.
7.  Wanita harus tampil cantik dalam berbusana, meskipun sesungguhanya kecantikan adalah kodrat illahi yang tidak bisa kita harapkan. Karena kecantikan selalu di terjemahkan dengan bibir merah tipis, hidung mancung, mata berbinar, alis tebal, dan tubuh yang tinggi semampai namun padat berisi.  Namun kita bisa mensiasati agar tampil cantik dan menawan dengan cara memakai busana yang tampil menarik dimata lawan jenis, pandai berdandan baik dalam merias wajah. Kebiasaan yang paling umum dilakukan para wanita adalah melakukan perawatan dan perbaikan penampilan dan kecantikan, baik di rumah, salon atau klinik kecantikan. Mereka biasanya sangat menjaga kecantikan dan kemulusan wajah,  karena banyak pria merasa bangga bila bersanding dengan  tipe wanita cantik, sebab akan membuat iri banyak pria.
8. Wanita  harus memiliki penampilan atau postur tubuh yang ideal, dan mereka juga dalam berpakaian cenderung menonjolkan setiap lekuk tubuh yang menawan. Sehingga akan membuat lebih percaya diri, bersifat terbuka dan sangat memperhatikan berat badan yang ideal.  Wanita seperti ini sering dipandang sebagai wanita sexy karena memiliki bentuk tubuh yang ideal dari sudut pandang kaum pria.

Setelah memahami criteria sebagai wanitaa seksi, cantik atau manis, maka anda dapat merubah apa yang masih kurang pada diri anda, sehingga anda akan dikagumi oleh para kaum pria dan merupakan wanita ideal yang selalu menjadi pusat perhatian.

Selama ini seksi identik dengan buka bukaan, tapi apakah memang demikian. Sebenarnya tidaklah seperti itu, banyak orang menafsirkan kata SEKSI dengan cara yang berbeda beda,namun ada beberapa pendapat yang mendekati sama.

Definisi sexy  tidak lah mudah diartikan, seksi berhubungan dengan hal hal fisik dan mini tidaknya busana yang digunakan serta kemolekan tubuh pada wanita, namun ternyata setiap orang memiliki versi sexy masing-masing. Lalu bagaimana pengertian wanita sexy dimata sebagian besar kaum pria? dan bagaimana pengertian wanita sexy dimata kaum Pria.

Kriteria seksi dari sudut pandang pria yaitu :

1.  Wanita yang selalu nampak Fresh dan terlihat energik adalah merupakan bentuk ekspresi yang didambakan seorang pria.  Menjadi Tua memang sudah kodrat, namun ingin tampil muda adalah sebuah pilihan yang harus diupayakan seorang wanita, Banyak wanita menghabiskan pundi pundi uang untuk tampil menjadi muda. Baik dengan perawatan cream siang malam, operasi plastik, operasi tanam benang, maupun menjaga kebugaran dengan rajin ber olahraga dan menjaga pola makan yang seimbang. Banyak produk perawatan, operasi maupun bentk pola makan yang akan menghabiskan kocek wanita. 
2.  Menampilkan wajah anggun, wajah kalem dan bibir yang indah serta hidung mancung bisa membangkitkan aura keseksian bagi wanita dimata pria, sehingga munculah produk filler maupun suntik silicon dll. Priyanka chopra, Sunny leone, kareena kapoor, anushka Sharma, aishwarya rai dengan bibir penuh dan pandangan mata yang sendu serta bentuk tubuh yang sangat indah dan senyuman yang menawan. Gelar bom seks sekaligus artis India paling hot nampaknya pantas disematkan pada sosok Poonam Pandey. Selain berani tampil buka-bukaan untuk berbagai film dan pemotretan majalah, Poonam Pandey juga secara terbuka beberapa kali mengupload video di mana dirinya sedang mandi secara langsung. Memang, ia tidak sampai menanggalkan pakaiannya, namun masih saja terlihat sangat hot. Berbekal kecantikan, keseksian, dan keberanian; Poonam Pandey terlihat siap menghebohkan Bollywood dengan aksinya.
3.   Wanita harus tampil cantik  yang menjadi idaman kebanyakan kaum pria sehingga banyak kaum wanita yang ingin menjadi cantik  dengan berbagai cara.
   Berbagai usaha banyak dilakukan oleh kaum wanita untuk menciptakan kesan tipe wanita cantik, seperti melakukan perbaikan atau perawatan kecantikan, mengenakan pakaian yang seksi, mengkonsumsi obat pelangsing, hingga melakukan operasi plastik.
4.  Kulit halus bersih meskipun tidaklah harus putih merupakan kriteria bagi seorang pria menila apakah wanita tersebut seksi atau tidak.
5.  Wanita harus mampu menunjukan kecantikan alamiah yang muncul dari karakteristik dan bahasa tubuhnya yang lebih menonjolkan kecantikan dalam berperilaku dan bertutur kata yang sering disebut inner beauty.
6. Orang akan menyebutnya MANIS, yang menurut kebanyakan pria adalah sesuatu yang tidak membosankan dan akan lebih abadi, sehingga wanita akan dapat tampil mempesona dengan aura kecantikan dalam diri yang terpancar tanpa menggunakan riasan wajah yang berlebihan.
7.  Wanita harus tampil cantik dalam berbusana, meskipun sesungguhanya kecantikan adalah kodrat illahi yang tidak bisa kita harapkan. Karena kecantikan selalu di terjemahkan dengan bibir merah tipis, hidung mancung, mata berbinar, alis tebal, dan tubuh yang tinggi semampai namun padat berisi.  Namun kita bisa mensiasati agar tampil cantik dan menawan dengan cara memakai busana yang tampil menarik dimata lawan jenis, pandai berdandan baik dalam merias wajah. Kebiasaan yang paling umum dilakukan para wanita adalah melakukan perawatan dan perbaikan penampilan dan kecantikan, baik di rumah, salon atau klinik kecantikan. Mereka biasanya sangat menjaga kecantikan dan kemulusan wajah,  karena banyak pria merasa bangga bila bersanding dengan  tipe wanita cantik, sebab akan membuat iri banyak pria.
8. Wanita  harus memiliki penampilan atau postur tubuh yang ideal, dan mereka juga dalam berpakaian cenderung menonjolkan setiap lekuk tubuh yang menawan. Sehingga akan membuat lebih percaya diri, bersifat terbuka dan sangat memperhatikan berat badan yang ideal.  Wanita seperti ini sering dipandang sebagai wanita sexy karena memiliki bentuk tubuh yang ideal dari sudut pandang kaum pria.

Setelah memahami criteria sebagai wanitaa seksi, cantik atau manis, maka anda dapat merubah apa yang masih kurang pada diri anda, sehingga anda akan dikagumi oleh para kaum pria dan merupakan wanita ideal yang selalu menjadi pusat perhatian.

TIPS MEMILIH BUSANA AGAR TAMPIL CANTIK & PERCAYA DIRI

TIPS MEMILIH BUSANA AGAR TAMPIL CANTIK & PERCAYA DIRI

1.    Persiapkan  Busana & aksesoris beberapa hari sebelumnya termasuk tas dan sepatu yang akan dipakai, tentunya dengan memepertimbangkan :

·        Waktu undangannya malam atau siang

·        Lokasi nya di gedung, pesta kebun atau di  hotel pantai

2.    Tentukan  warna busana yang sesuai dengan nuansa pesta tersebut pemilihan warna putih atau hitam relatif lebih netral terutama untuk pesta di siang hari, akan terlihatlebih anggun. Jika ada dress code nya ditentukan, maka Anda harus menyesuaikan juga. Untuk pesta malam atau di club dengan penerangan kurang, ada baiknya menggunakan warna cerah warna yang agak mencolok mencolok agar lebih eye catching

3.    Jangan memaksakan diri mengenakan busana pesta yang terlalu sempit atau terlalu kebesaran.  Pilih busana yang menurut anda akan membuat Anda tampil percaya diri.

4.    Pilihlah busana yang membuat anda merasa nyaman, dengan jenis busana menyesuaikan Dress code yang ada di undangan, atau nuansa yang akan diciptakan oleh pengundang, untuk menentukan jenis busana dan warnany

5.    Gunakan busana yang sopan serta usahakan  memilihbusana yang dapat menutupi kekurangan pada bagian tubuh Anda, misalnya : Jika lengan Anda besar, maka sebaiknya Anda mengenakan busana yang berlengan. Atau jika anda tidak ingin menonjolkan payudara anda karena terlalu besar maka dapat menggunakan busana yang agak longgar.

6.    Gunakan aksesoris seperti kalung  gelang atau jam tangan serta assesoris rambut ainnya. Bila gaun yang anda kenakan terlalu sederhana maka sesuaikan assesoris yang anda gunakan lebih banyak untuk memberikan variasi. Gaun malam lebih sesuai dipadukan dengan kalung berjenis butiran seperti mutiara misalnya. Jangan berlebihan dalam menambahkan aksesoris apabila busana yang anda pakai sudah banyak rimple.

7.      Gunakan busana dengan model dan warna yang sekiranya dapat disesuaikan dengan Sepatu yang anda miliki.

Demikian tips busana untuk kepesta. Semoga bermanfaat 

 

#ganti bupati

#Gerakan coblos nomor 3 

#GKM Gerakan Karawang Maju 

#bupati baru 

#coblos nomor 3 

#salam 3 jari 

#gampang diamprokan 

#panglima santri 

#pribumi

#kang Jimmy Cakep

 

1.    Persiapkan  Busana & aksesoris beberapa hari sebelumnya termasuk tas dan sepatu yang akan dipakai, tentunya dengan memepertimbangkan :

·        Waktu undangannya malam atau siang

·        Lokasi nya di gedung, pesta kebun atau di  hotel pantai

2.    Tentukan  warna busana yang sesuai dengan nuansa pesta tersebut pemilihan warna putih atau hitam relatif lebih netral terutama untuk pesta di siang hari, akan terlihatlebih anggun. Jika ada dress code nya ditentukan, maka Anda harus menyesuaikan juga. Untuk pesta malam atau di club dengan penerangan kurang, ada baiknya menggunakan warna cerah warna yang agak mencolok mencolok agar lebih eye catching

3.    Jangan memaksakan diri mengenakan busana pesta yang terlalu sempit atau terlalu kebesaran.  Pilih busana yang menurut anda akan membuat Anda tampil percaya diri.

4.    Pilihlah busana yang membuat anda merasa nyaman, dengan jenis busana menyesuaikan Dress code yang ada di undangan, atau nuansa yang akan diciptakan oleh pengundang, untuk menentukan jenis busana dan warnany

5.    Gunakan busana yang sopan serta usahakan  memilihbusana yang dapat menutupi kekurangan pada bagian tubuh Anda, misalnya : Jika lengan Anda besar, maka sebaiknya Anda mengenakan busana yang berlengan. Atau jika anda tidak ingin menonjolkan payudara anda karena terlalu besar maka dapat menggunakan busana yang agak longgar.

6.    Gunakan aksesoris seperti kalung  gelang atau jam tangan serta assesoris rambut ainnya. Bila gaun yang anda kenakan terlalu sederhana maka sesuaikan assesoris yang anda gunakan lebih banyak untuk memberikan variasi. Gaun malam lebih sesuai dipadukan dengan kalung berjenis butiran seperti mutiara misalnya. Jangan berlebihan dalam menambahkan aksesoris apabila busana yang anda pakai sudah banyak rimple.

7.      Gunakan busana dengan model dan warna yang sekiranya dapat disesuaikan dengan Sepatu yang anda miliki.

Demikian tips busana untuk kepesta. Semoga bermanfaat 

 

#ganti bupati

#Gerakan coblos nomor 3 

#GKM Gerakan Karawang Maju 

#bupati baru 

#coblos nomor 3 

#salam 3 jari 

#gampang diamprokan 

#panglima santri 

#pribumi

#kang Jimmy Cakep

 

KAJIAN INVESTASI BISNIS PERUMAHAN (DEVELOPER) BAGI PEMULA

KAJIAN INVESTASI BISNIS PERUMAHAN (DEVELOPER) BAGI PEMULA

KAJIAN KELAYAKAN  INVESTASI BISNIS  PERUMAHAN (DEVELOPER)

 

BAB I.

PENDAHULUAN

  1.     Latar Belakang

*    Perlu dibuat pengkajian awal atau sering disebut feasibility study dalam rencana pengembangan sebuah kawasan perumahan,  mengingat penyediaan lahan yang luas suatu kawasan  merupakan suatu kegiatan bisnes, maka perlu dikaji terlebih dahulu apakah investasi ini menguntungkan atau tidak.

*     Agar investasi ini dapat menguntungkan maka perlu dipertimbangkan beberapa aspek dalam uji kelayakan sehingga selaku investor yakin bahwa penanaman modal ini sebagai peluang investasi yang akan memberikan keuntungan yang menggiurkan.

*        Pengembangan Kawasan pemukiman harus dapat mendorong pertumbuhan ekonomi diwilayah tsb, secara terarah, terpadu dan memberikan manfaat yang maksimal area disekitarnya, dengan memberikan manfaat bagi pengusaha pusat perbelanjaan, pengusaha hiburan, Penjual makanan dlsb. Pemukiman yang bagus dapat mengatasi permasalahan tata ruang, serta hadirnya hunian rumah kumuh dan sekaligus mengatasi permasalahan dampak lingkungan.

BAB II.

ASPEK YANG HARUS DIKAJI SEBAGAI PERTIMBANGAN DALAM MENGAMBIL KEPUTUSAN

2.1. ASPEK FINANSIAL

      Aspek finansial ini menjadi sangat penting terutama untuk memastikan bahwa investasi ini tidak terlalu mahal sehingga akan mampu menjual produk unit rumah yang kompetitif.

        Aspek. Untuk aspek finansial ini yaitu :

2.1.1.  HARGA TANAH

Harga tanah harus semurah mungkin, dan usahakan tidak lebih dari 30 % dari harga unit rumah yang akan direncanakan dijual.

2.1.2.  LUAS LAHAN

Bisnis perumahan i umumnya membutuhkan lahan yang luas, terutama untuk pemukiman berskala mewah. Untuk itu skala industri yang akan dikembangkan harus pula memperhitungkan luas lahan yang tersedia, sehingga tidak terjadi upaya memaksakan diri untuk konversi lahan secara besar-besaran, guna pembangunan kawasan industri.   

Ketersediaan lahan harus memasukan pertimbangan kebutuhan lahan di luar kegiatan sektor industri sebagai ‘multiplier effects’ nya, seperti kebutuhan lahan perumahan dan kegiatan permukiman dan perkotaan lainnya.  Sebagai ilustrasi bila per hektar kebutuhan lahan kawasan industri menyerap 100 tenaga kerja, berarti dibutuhkan lahan perumahan dan kegiatan pendukungnya seluas 1 – 1,5 Ha untuk tempat tinggal para pekerja dan berbagai fasilitas penunjang. Artinya bila hendak dikembangkan 100 Ha Kawasan Industri disuatu daerah, maka di sekitar lokasi harus tersedia lahan untuk fasilitas seluas 100 – 150 Ha, sehingga total area dibutuhkan 200 – 250 Ha.   

2.1.3.  ELEVASI/ CONTOUR TANAH

Pemilihan  lokasi  peruntukan   perumahan sebaiknya  pada areal lahan yang memiliki topografi yang relatif datar. Pastikan countor  tanah rata hal ini untuk efisiensi biaya cut and fill yang cukup menguras budget bagi investasi perumahan. Topografi/kemiringan tanah maksimum 0 – 15 derajat

Mahalnya biaya cut and fill terutama terkait dengan sewa bulldozer, escavator, compactor, motor grader, truck serta biaya tukang dan drivernya.

Bagaimana cara melakukan cut and fill serta menghitung biayanya, serta menentukan urug atau gali dapat anda baca pada artikel yang berbeda.

2.1.4.  HARGA JUAL UNIT RUMAH

Tentukan pangsa pasar yang hendak anda raih misalkan para manager keatas yang bekerja dikawsan industry tertentu.

Lakukan survey 2 atau 3 perumahan yang berada di sekitar kawasan tersebut sampai jarak 20 km dari lokasi kawasan industry tsb, lakukan komparasi berapa harga Rumah dengan Luas bangunan luas Tanah yang setara dengan yang rencana akan anda jual.

Kita tidak bisa menjual jauh lebih mahal selama anda tidak memiliki Added value  yang bisa ditolelir bahwa perumahan anda adalah memiliki failitas yang lebih lengkap. ( Baca artikel criteria sebuah Perumahan dengan harga unit mahal).

2.2. ASPEK PERIJINAN

2.2.1.  LOKASI DI ZONING PEMUKIMAN

Lokasi tanah yang akan kita beli harus kita pastikan terletak di zoning perumahan sesuai dengan Peta RTRW yang dapat anda copy dari pemda setempat, hal ini terkait dengan pengurusan Ijin lokasi, dan site plan.

  Dalam hal ini perlu dihindari hal hal sbb :

a.  Beli Tanah terletak dilokasi Penyangga/ peresapan

Jangan pernah membeli tanah yang terletak dilokasi penyangga atau wilayah peresapan karena akan sulit untuk merubah peruntukannya dan akan mengeluarkan biaya perijinan yang mahal.

b.  Beli Tanah Persawahan

Sebaiknya minimalkan pembelian tanah sawah terutama yang memiliki irigasi teknis, karena proses perubahan peruntukan lokasi Sawah ( Hijau) menjadi peruntukan perumahan ( Kuning) akan memakan birokrasi, mengingat  pemanfaatan tanah sawah tersebut akan menurunkan penurunan produktifitas dibidang pertanian. 

2.2.2.  SERTIFIKAT

Pastikan bahwa semua tanah yang dibeli tidak dalam sengketa, akan lebih baik kalau semua sertifikat tanah yang dibebaskan adalah hak milik agar nantinya akan lebih mudah untuk digabung dalam 1 sertifikat.  Surat tanah yang berupa girik, ketitir, petok D dll akan menjadikan pengurusan lebih lama karena diperlukan perubahan surat tanah. Yang selanjutnya perlu dilakukan PENURUNAN HAK surat tanah menjadi HGB di badan Pertanahan.

2.2.3.  PERIJINAN LAINNYA

Usahakan pengurusan ijin dapat dilakukan secara paralel agar biaya yang diperlukan menjadi efisien, terutama biaya – biaya yang tidak resmi pada saat pengurusan:

*  Iijin lokasi bersamaan dengan persetujuan siteplan sekaligus.

*  Penggabungan sertifikat paralel dengan penuruna 

  hak sertifikat menjadi HGB.

*  Pada saat membuat IJIN prinsip di Bappeda bisa paralel pengurusan Amdal/ UKL-UPL di dinas lingkungan hidup.  Sehingga pengurusan IMB dapat cepat selesai.

2.3. ASPEK LINGKUNGAN & SUMBER DAYA ALAM (SDA)

       Konsep pengembangan kawasan pemukiman harus mampu  mendukung peningkatan kualitas lingkungan daerah secara menyeluruh. Akibat tersedianya menyediakan fasilitas pengolahan limbah dan juga pengendalian limbah padat, cair maupun gas yang bemanfaat bagi lingkungan. Pengembang harus bisa melakukan pengendalian pencemaran yang dilakukan limbah rumah tangga yang tentunya menjadi masalah yang cukup serius.

 2.3.1.  LOKASI PERBUKITAN

Hindari investasi tanah yang berada di lereng bukit atau dilembah yang dapat menyebabkan bencana longsor, karena akan mengakibatkan unit rumah yang anda jual tidak laku.

2.3.2.  DEKAT SUNGAI/ DANAU

Upayakan invetasi yang anda lakukan tidak jauh dari sungai, hal ini dimaksudnkan bahwa setiap pembukaan kawasan akan berdampak kepada adanya buangan limbah padat, cair dan gas. Sungai sebagai sumber daya alam yang dapat dimanfaatkan untuk membuang limbah cair yang tentunya telah dilakukan recycle terlebih dahulu.

Karena sungai memiliki peranan penting untuk kegiatan pembukaan kawasan pemukimani yaitu sebagai sumber air baku dan tempat pembuangan akhir limbah, maka jarak terhadap sungai sebaiknya tidak telalu jauh agar biaya pembuatan riol dan saluran terbuka drainase bisa menjadi lebih murah. Namun diupayakanjuga untuk tidak  menimbulkan dampak negatif terhadap lingkungan daerah aliran sungai (DAS) tersebut

Sungai bisa menjadi berbahaya dan menyebabkan banjir, yang mengakibatkan investasi anda tidak laku dijual. Untuk itu pengurugan menjadi pekerjaan yang berperan penting dalam pengendalian banjir ( baca artikel Cut and fill ). Jarak terhadap sungai atau sumber air bersih maksimum tidak boleh lebih dari 5 (lima) Km

2.3.3.  RIOL KOTA

Manfaatkan fasilitas umum riol kota di jalan primer maupun sekunder yang talah dibangun Pemerintah daerah sebagai area pembuangan limbah rumah tangga di kawasan tersebut atau buang air yang tidak dapat meresap kedalam tanah.

2.3.4.  KETERSEDIAAN AIR BERSIH

Tersedianya sumber air sebagai air baku  baik bersumber dari air atanah, air permukaan ataupun PDAM.

 Air bersih merupakan syarat mutlak  kebutuhan bagi perumahan yang akan mempengaruhi terhadap nilai jual sebuah Perumahan yang sedang dipasarkan.

2.3.5.  DAYA DUKUNG TANAH

Daya dukung tanah  akan sangat berpengaruh terhadap jenis konstruksi fondasi yang dibuat apakah diperlukan pemancangan pile ataukah cukup pondasi batu kali maupun pondasi foot plat. pabrik dan jenis produksi yang dihasilkan. Kekuatan konstruksi unit rumah yang akan dibangun akan sangat dipengaruhi oleh kemampuan daya dukung dan komposisi  tanah, yang akan mempengaruhi kepada biaya investasi pembangunan,  maka agar diperoleh efisiensi dalam pembangunannya sebaiknya nilai daya dukung tanah (sigma) ¶ adalah  : 0,7 – 1,0 kg/cm². Apabila kurang dari koefisian sigma tersebut maka diperlukan pemadatan tanah kembali, kecuali bagi ruang udara terbuka yang justru diperlukan tanah yang porous agar limpahan air hujan dapat terserap sempurna.

2.4. ASPEK INFRASRUKTUR

       Persoalan yang harus diperhitungkan bagi developer pengembang kawasan dalam kaitannya dengan ketersediaan prasarana didaerah tersebut yaitu adanya listrik, Telepon, SDM diwilayah tersebut yang umumnya tidak tersedia dikawasan yang baru dikembangkan. Pihak pemerintah daerah perlu mengkaji secara seksama tentang ketersediaan sarana prasarana yang dibutuhkan bagi masuknya investor developer. Infrastruktur daerah sering digunakan oleh investor dalam mengambil keputusan atas investasi yang akan digelontorkan yang antara lain sebagai berikut:

2.4.1.  JALAN ARTERI

Adanya jaringan jalan arteri atau kolektor primer yang menghubungkan daerah otonom dengan Pusat Kota maupun Pusat aktifitas perkantoran penghuninya.

2.4.2.  ENERGI LISTRIK

Ketersediaan jaringan listrik menjadi syarat yang penting untuk kegiatan membuka kawasan perumahan. Karena bisa dipastikan seluruh unit rumah yang akan dipasarkan sangat membutuhkan Tersedianya sumber energi daya listrik dengan kapasitas yang mencukupi  untuk aktifitas sehari hari kegiatan perumahan tersebut.

2.4.3.  JARINGAN TELEKOMUNIKASI

Tersedianya jaringan telekomunikasi yang mampu memenuhi kebutuhan komunikasi bagi kawasan pemukiman yang ditandai adanya tiang tiang telepon untuk memfasilitasi outgoing dan incoming call yang ada.

 2.4.4.  FASILITAS UMUM

Tersedianya fasilitas penunjang seperti fasilitas perbankan, rumah sakit sekolah, pusat rekreasi serta pusat olahraga bagi keluarga di kawasan pemukiman tersebut.

2.4.5.          JARAK DENGAN KAWASAN INDUSTRI

Jarak terhadap permukiman yang ideal minimal 2 (dua) Km dari lokasi aktifitas industri, jarak tersebut dianggap cukup aman atas terjadinya instrusi air tanah, polusi udara yang berdampak negatif karena kegiatan industri menghasilkan polutan dan limbah yang dapat membahayakan bagi kesehatan penghuni perumahan yang akan anda tawarkan.

2.5. ASPEK LOKASI

       Pihak Developer harus mampu menempatakan investasi yang memberikan nilai jual bagi pengembangan bisnis di sektor industri pemukiman. Untuk itu harus didalami terkait dengan kemampuan ekonomi yang baik dengan daerah tersebut yang ditandai dengan berkembangnya kegiatan ekonomi daerah tersebut yang pada akhirnya akan mampu memberikan lapangan kerja baru. Potensi lapangan kerja akan mampu memberikan efek  urbanisasi manusia dari daerah untuk mendapatkan lapangan kerja yang prospektif. Dalam pertimbangan ini indikator yang dapat dipakai untuk menilai kelayakan sebuah investasi perumahan adalah hadirnya  kawasan industri baru merupakan stimulant mendongkrak pertumbuhan  perekonomian makro/regional yang bagus dan layak digunakan sebagai lokasi investasi. Hal ini karena akan banyak lapangan kerja bagi manusia baru yang tentunya akan memerlukan hunian tempat tinggal. Aspek Lokasi, yaitu merupakan faktor-faktor yang perlu penting untuk dipertimbangkan dalam penentuan lokasi kawasan perumahan yang akan dibangun karena akan mempengaruhi nilai jual dari investasi tersebut. Dalam hal asepek lokasi perlu dipertimbangkan :

 2.5.1.DEKAT DENGAN AKTIFITAS TEMPAT KERJA

Anda harus menggarap potensi pasar pembeli yang harus direncanakan sejak awal. Pembeli akan memutuskan untuk membeli unit Rumah tsb, tentunya dengan pertimbangan “seberapa jauh dan seberapa cepat” untuk mencapai lokasi tempat kerjanya.

2.5.2.JARINGAN JALAN

Untuk pengembangan kawasan pemukiman memiliki  karakteristik lalu lintas mobil pribadi dan motor untuk aktifitas utama dari dan ke perkantoran tempat bekerja, maka pengembang harus menyediakan jalan arteri yang dapat dihubungkan dengan jaringan jalan arteri  primer yang sudah tersedia di wilayah tersebut untuk melayani lalu-lintas kendaraan penghuni.

2.5.3.  AKSES JALAN MUDAH DAN CEPAT

Tidak salah bila kita bisa mendapatkan lokasi yang memiliki aksesibilitas ke jalan primer maupun ke jalan tol yang tidak jauh dan cepat

2.5.4.  PUBLIC TRANSPORTATION TERSEDIA DENGAN MUDAH

2.5.5.  TERSEDIA SARANA UMUM

Sarana umum dekat dan mudah di akses seperti sekolah, sarana ibadah, rumah sakit, kantor pemerintahan dlsb.

2.5.6.  DEKAT PUSAT KOTA

Investasi tanah yang memiliki prosepek bagus selalu diukur terhadap seberapa jauh dari pusat kota. Bisa juga diukur berapa lama yang diperlukan untuk menuju ke pusat kota. Hal ini dikarena kan Pusat kota adalah pusat kegiatan bagi keluarga untuk mencari hiburan, makan, pusat rekreasi, pengurusan perijinan ke instansi pemerintahan, dan fasilitas perdagangan lainya.

          

Pertimbangan jarak ke pusat kota bagi lokasi Kawasan pemukiman juga dimaksudkan dalam rangka kemudahan memperoleh fasilitas pelayanan pemerintah daerah baik prasarana dan prasarana maupun segi-segi pemasaran. Studi kajian menyatakan idealnya suatu kawasan pemukiman berjarak kurang dari 15 km dari pusat kota.

BAB III.

KAJIAN  PERENCANAAN KAWASAN PERUMAHAN (ESTATE)

3.1.  KEBUTUHAN  LAHAN

Pembangunan kawasan perumahan (ESTATE) minimal pada tahap awal harus dilakukan pembebasan  areal lahan seluas 100.000 m2 ( 10 Ha). Hal ini didasarkan atas perhitungan kelayakan penggunaan lahan atas biaya pembangunan yang dikeluarkanserta efisiensi biaya yang dapat memberikan added value  bagi pengembang.

Pengembang harus bisa mengestimasi kebutuhan pasar terhadap unit rumah yang akan dikembangkan yang terdiri dari beberapa type bangunan dengan luasan 45 m2 sampai dengan 200 m2. Dengan kebutuhan luas tanah dari 80 m2, 120 m2 dan 150 m2.

Perlu diperhitungkan rencana pembangunan unit rumah yang akan dijual yang dihitung berdasarkan besaran pertumbuhan penduduk yang akan tinggal diwilayah tersebut. Prosentase pertumbuhan penduduk diperhitungkan berdasarkan jumlah kelahiran penduduk yang masuk sebagai potensial market yang secara ekonomi mampu untuk mebeli unit rumah sesuai standard harga yang rencana kita jual. Prosentase pembangunan perumahan juga dihitung berdasarkan jumlah urbanisasi penduduk ke daerah tersebeut yang disesuaikan dengan lapangan pekerjaan yang tersedia di wilayah tersebut.

 Secara umum dalam perencanaan suatu kawasan perumahan (ESTATE) dapat dibuatkan simulasi sbb ;

Apabila pembebasan lahan  seluas 100.000 m2 dan dimana KDB yang ada dilokasi tersebut adalah 70 %. Maka total jumlah bangunan yang dapat dibangun adalah 70.000 m2,.

Dari luasan yang dibangun 20 % digunakan sebagai public facilities yaitu 14.000 m2. Maka sisal lahan yang dapat dibangun unit rumah untuk dijual adalah 56.000 m2, dengan komposisi antara rumah murah, sedang dan rumah mahal adalah 1 : 2: 3, maka jumlah unit yang bisa dibangun di areal tersebut adalah :

1.    Type Luas Tanah/ Luas bangunan 75/150 m2 sebanyak:

270 Unit x 80 m2 =  21.600 m2

2.    Type LT/LB 120/240 m2

180 unit x 120 m2 = 21.600 m2

3.    Type LT/LB 120/240 m2

90 unit x 150 m2 = 13.500 m2

Total unit yang dibangun adalah 540 unit rumah dengan total lahan yang terpakai adalah 56.700 m2 dan sisanya 13.300 m2 digunakan sebagai fasilitas umum seperti jalan, rumah ibadah, pusat rekreasi dll.

Tahap pembangunan selanjutnya adalah melihat prosentase tingkat kelahiran dari masyarakat yang masuk dalam potensial market dan pertumbuhan urbanisasi yang diakibatkan munculnya lapangan pekerjaan diwilayah tersebut.

Misalkan : jumlah penduduk bekasi di tahun 2015 adalah 2.382.000 jiwa. Pertumbuhan penduduk plus akibat urbanisasi adalah 3 % pertahun. Asumsi unit rumah yang kita  jual akan dipasarkan untuk kelompok manager keatas, maka kita ambil 5 % dari indek pertumbuhan 3 % jadi sebesar 0,015 % x 2.382.000 jiwa adalah 35.730 unit rumah yang dibutuhkan per tahun. Developer pesaing yang ada diwilayah tersebut misalkan ada 10 yang merupakan pesaing anda. Maka kesempatan anda melakukan planning pembangunan unit rumah sebanyak 357 unit rumah per tahun. Atau melakukan pembebasan lahan sebesar 100/70 x 120 m2 x 357 unit = 61.200 m2 atau 6 ha pembebasan lahan baru.

 3.2.  KEBUTUHAN INFRASTRUKTUR JALAN        

Pembangunan Kawasan Perumahan ( ESTATE) pasti akan memberikan pengaruh eksternal yang besar bagi kepadatan lalu lintas dan juga aspek ketersediaan berbagai fasilitas sosial. Pertumbuhan lalu lintas kendaraan penumpang umum dan kendaraan pribadi yang akan mengangkut penduduk hunian dikawasan tersebut dengan ilustrasi yang dapat dilihat pada uraian berikut:

Bila diasumsikan rata-rata per unit rumah memiliki 1 mobil dan 2 anak menggunakan bus kapasitas 40 orang

Dari asumsi penduduk di atas, diasumsikan bahwa yang akan dibutuhkan infrastruktur jalan untuk provide 540 unit mobil pribadi dan (1080/40) =27 bus) atau sama dengan 567 unit kendaraan perhari akan menggunakan fasilitas jalan arteri yang harus dibangun dikawasan tersebut.

Untuk itu perlu dibangun fasilitas jalan sebesar :

Misal panjang jalan arteri di perumahan yang akan menuju ke jaan arteri yang sudah tersedia atau menuju jalan tol adalah 2 km. dengan koefisien factor kelayakan adalah 15.

Maka luas jalan yang dibutuhkan adalah 2.000 m x 1,5 % x 567 mobil = 17.010 m2 hot mix  atau lebar jalan adalah 17.010 m2/ 2.000 m =8,6 m, perkerasan hotmix  dan bila dibuat 2 jalur maka perjalurnya lebar 4,3 m ditambah bahu jalan 1m dan selokan 1 m. atau 6,3 m per jalur. Namun sebaiknya perlu dikasi pertumbuhan unit rumah dalam sekala 5 tahun sehingga perlu dibuat perncanaan jalan untuk kebutuhan 5 tahun kedepan yaitu (4,3 m + (4,3 x 3 % x 5 tahun)) = 5 m perkerasan hotmix untuk 1 jalur.

Dari pembahasan di atas jelas bahwa persoalan di luar area kawasan perumahani akan berkembang cukup besar dan membutuhkan perhatian dan penanganan yang serius. Untuk itu perlu kesiapan pemerintah daerah untuk membantu penyiapan fasilitas infrastruktur jalan agar kemacetan dapat dihindarkan.

Sesuai dengan SK Menteri tentang standar teknis pengembangan kawasan pemukiman, terdapat 2 hal dalam pemanfaatan lahan, yaitu:

1.    Luas area kapling

Luas area kapling unit rumah yang dapat dibangun maksimum 70% (KDB)  dari total luas area kawasan yang dibebaskan.

2.    Ruang Terbuka Hijau (RTH)

Luas ruang terbuka hijau (RTH) berupa jalur hijau (green belt), taman dan perimeter minimum 10% dari total luas area kawasan.

3.    Jalan dan Saluran

Dalam pengembangan sistem jaringan jalan di dalam perumahan yang berfungsi sebagai jalan akses dari kawasan pemukiman ke tempat aktifitas penghuni dan atau ke pemukiman disekitarnya harus tersedia minimal Jalan dua jalur dengan satu arah, lebar perkerasan minimum 2 x 7 meter.

Agar tercapainya aksessibilitas maka pengembang wajib menyediakan  jalan primer dan jalan sekunder (pelayanan) sebesar 8 – 12% dari total luas area kawasan, dengan ketentuan  yaitu :

a.  Tekanan gandar primer sebaiknya minimal 8 ton dan jalan  sekunder minimal 5 ton

b.  Perkerasan jalan minimal 7 m

3.3.  FASILITAS PENUNJANG

Fasilitas penunjang berupa Kantin, Guest House, Rumah Ibadah, Fasilitas Olah Raga, PMK, WWTP, Gardu listrik, Rumah Telkom dlsb antara 6 – 12% dari total luas area kawasan.

Ketentuan tentang pemanfaatan tanah untuk bangunan seperti Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan(KLB), Garis Sempadan Bangunan(GSB), Garis sempadan Jalan (GSJ) diatur sesuai dengan ketentuan Pemerintah Daerah masing masing.

3.4.  PEMBANGUNAN SANITASI PENGOLAHAN AIR LIMBAH

3.5.  PEMBANGUNAN SISTIM DRAINASE

Sistem drainase merupakan salah satu bagian yang sangat penting dalam perencanaan pembangunan suatu kawasan pemukiman. Sistem drainase yang baik harus dapat menampung pembuangan air semaksimal mungkin pada saat  debit air melebihi estimasi perhitungan dimana sistem drainase  masih mampu menampung dan mengalirkannya.

Perencanaan sistim drainase yang baik akan menghindarkan munculnya genangan air ataupun banjir diwilayah pemukiman pada saat debit air hujan sangat tinggi atau adanya banjir kiriman melalui sungai pasang yang diakibatkan oleh tingginya intensitas hujan didaerah hulu. Untuk itu perencanaan kemiringan contour tanah akan sangat membantu dimana sesuai ketentuan kemiringannya antara 0,5 m/dt sampai dengan 2,5 m/dt. Genangan air atau terjadinya banjir merupakan kegagalan yang fatal dari pengembang dalam mebuat gran design yang bisa menyebabkan unit rumahnya tidak laku dijual atau memiliki harga jual yang rendah.

Perencanaan dimensi saluran drainase harus menggunakan data intesitas hujan tertinggi tahunan agar diperoleh debit air yang akan dialirkan per detiknya selanjutnya untuk menghitung dimensi saluran. ( Gambar Konstruksi dan cara perhitungan dimensi saluran akan kami ulas dalam artikel yang lain).

Beberapa pertimbangan yang wajib diperhatikan dalam perencanaan drainase agar tidak meng akibatkan genangan atau banjir di kawasan perumahan adalah sbb :

1.    Pastikan bawah seluruh elevasi permukaan tanah (Topografi) berada diatas wilayah Daerah aliran sungai (DAS), Danau atau sisitim pembuangan riol kota yang sudah tersedia sebelumnya oleh Pemda

2.    Hindarkan Investasi lahan pertanian/ tanah  yang umumnya berada di lembah. Dan wilayah disekitar perumahan yang ditempati penduduk kampung sekitar berada diatas elevasi permukaan diperumahan, sehingga pada saat intensitas hujan tinggi, maka wilayah pemukiman akan menjadi cekungan penampung air dari wilayah disekelingnya.

3.    Sarana manhole agar dirawat dengan baik seperti penutup manhole yang sering rusak dan masuk saluran sehingga mengakibatkan penyumbatan pada saluran.

4.    Bersihkan secara reguler street inlet baik berupa curb inlet maupun gutter inlet yang sudah tertutup oleh sampah sehingga pada waktu musim hujan tiba tidak dapat berfungsi dengan baik.

-      Curb inlet gunanya untuk mengalirkan air ke saluran agar tidak terjadi akumulasi air sedangkan,

-      Gutter inlet berfungsi mencegah terjadinya endapan pasir.

5.    Bersihkan manhole  sebagai lubang masuknya air ke dalam riol dengan melakukan  pembersihan endapan, penyumbatan aliran air. jika pada riol hulu (pemasukan) dari kawasan pemukiman memiliki perbedaan ketinggian tinggi  0.45 ( Curam) terhadap riol penerima dalam suatu manhole pertemuan, maka riol yang masuk harus dibelokan miring atau vertikal kebawah diluar manhole  yang yang berfungsi untuk mengurangi kecepatan aliran air dengan menambahkan drop manhole yang diletakan di setiap perbedaan elevasi.

6.    Saluran terbuka

Saluran terbuka yang digunakan untuk drainase air hujan dan  juga digunakan untuk drainase air non-hujan yang tidak berbahaya bagi kesehatan agar dibuat dengan dimensi yang mencukupi/ tidak terlalu kecil sehingga mampu mengalirkan debit air menuju sungai atau riol kota.

7.    Saluran Tertutup

Saluran yang pada umumnya sering di pakai untuk aliran air kotor sering dibersihkan agar tidak tergenang dan mampat karena sampah atau endapan lainya.

BAB IV

RUGI LABA BISNIS PENGEMBANGAN KAWASAN PERUMAHAN ( ESTATE )

 

KAJIAN KELAYAKAN  INVESTASI BISNIS  PERUMAHAN (DEVELOPER)

 

BAB I.

PENDAHULUAN

  1.     Latar Belakang

*    Perlu dibuat pengkajian awal atau sering disebut feasibility study dalam rencana pengembangan sebuah kawasan perumahan,  mengingat penyediaan lahan yang luas suatu kawasan  merupakan suatu kegiatan bisnes, maka perlu dikaji terlebih dahulu apakah investasi ini menguntungkan atau tidak.

*     Agar investasi ini dapat menguntungkan maka perlu dipertimbangkan beberapa aspek dalam uji kelayakan sehingga selaku investor yakin bahwa penanaman modal ini sebagai peluang investasi yang akan memberikan keuntungan yang menggiurkan.

*        Pengembangan Kawasan pemukiman harus dapat mendorong pertumbuhan ekonomi diwilayah tsb, secara terarah, terpadu dan memberikan manfaat yang maksimal area disekitarnya, dengan memberikan manfaat bagi pengusaha pusat perbelanjaan, pengusaha hiburan, Penjual makanan dlsb. Pemukiman yang bagus dapat mengatasi permasalahan tata ruang, serta hadirnya hunian rumah kumuh dan sekaligus mengatasi permasalahan dampak lingkungan.

BAB II.

ASPEK YANG HARUS DIKAJI SEBAGAI PERTIMBANGAN DALAM MENGAMBIL KEPUTUSAN

2.1. ASPEK FINANSIAL

      Aspek finansial ini menjadi sangat penting terutama untuk memastikan bahwa investasi ini tidak terlalu mahal sehingga akan mampu menjual produk unit rumah yang kompetitif.

        Aspek. Untuk aspek finansial ini yaitu :

2.1.1.  HARGA TANAH

Harga tanah harus semurah mungkin, dan usahakan tidak lebih dari 30 % dari harga unit rumah yang akan direncanakan dijual.

2.1.2.  LUAS LAHAN

Bisnis perumahan i umumnya membutuhkan lahan yang luas, terutama untuk pemukiman berskala mewah. Untuk itu skala industri yang akan dikembangkan harus pula memperhitungkan luas lahan yang tersedia, sehingga tidak terjadi upaya memaksakan diri untuk konversi lahan secara besar-besaran, guna pembangunan kawasan industri.   

Ketersediaan lahan harus memasukan pertimbangan kebutuhan lahan di luar kegiatan sektor industri sebagai ‘multiplier effects’ nya, seperti kebutuhan lahan perumahan dan kegiatan permukiman dan perkotaan lainnya.  Sebagai ilustrasi bila per hektar kebutuhan lahan kawasan industri menyerap 100 tenaga kerja, berarti dibutuhkan lahan perumahan dan kegiatan pendukungnya seluas 1 – 1,5 Ha untuk tempat tinggal para pekerja dan berbagai fasilitas penunjang. Artinya bila hendak dikembangkan 100 Ha Kawasan Industri disuatu daerah, maka di sekitar lokasi harus tersedia lahan untuk fasilitas seluas 100 – 150 Ha, sehingga total area dibutuhkan 200 – 250 Ha.   

2.1.3.  ELEVASI/ CONTOUR TANAH

Pemilihan  lokasi  peruntukan   perumahan sebaiknya  pada areal lahan yang memiliki topografi yang relatif datar. Pastikan countor  tanah rata hal ini untuk efisiensi biaya cut and fill yang cukup menguras budget bagi investasi perumahan. Topografi/kemiringan tanah maksimum 0 – 15 derajat

Mahalnya biaya cut and fill terutama terkait dengan sewa bulldozer, escavator, compactor, motor grader, truck serta biaya tukang dan drivernya.

Bagaimana cara melakukan cut and fill serta menghitung biayanya, serta menentukan urug atau gali dapat anda baca pada artikel yang berbeda.

2.1.4.  HARGA JUAL UNIT RUMAH

Tentukan pangsa pasar yang hendak anda raih misalkan para manager keatas yang bekerja dikawsan industry tertentu.

Lakukan survey 2 atau 3 perumahan yang berada di sekitar kawasan tersebut sampai jarak 20 km dari lokasi kawasan industry tsb, lakukan komparasi berapa harga Rumah dengan Luas bangunan luas Tanah yang setara dengan yang rencana akan anda jual.

Kita tidak bisa menjual jauh lebih mahal selama anda tidak memiliki Added value  yang bisa ditolelir bahwa perumahan anda adalah memiliki failitas yang lebih lengkap. ( Baca artikel criteria sebuah Perumahan dengan harga unit mahal).

2.2. ASPEK PERIJINAN

2.2.1.  LOKASI DI ZONING PEMUKIMAN

Lokasi tanah yang akan kita beli harus kita pastikan terletak di zoning perumahan sesuai dengan Peta RTRW yang dapat anda copy dari pemda setempat, hal ini terkait dengan pengurusan Ijin lokasi, dan site plan.

  Dalam hal ini perlu dihindari hal hal sbb :

a.  Beli Tanah terletak dilokasi Penyangga/ peresapan

Jangan pernah membeli tanah yang terletak dilokasi penyangga atau wilayah peresapan karena akan sulit untuk merubah peruntukannya dan akan mengeluarkan biaya perijinan yang mahal.

b.  Beli Tanah Persawahan

Sebaiknya minimalkan pembelian tanah sawah terutama yang memiliki irigasi teknis, karena proses perubahan peruntukan lokasi Sawah ( Hijau) menjadi peruntukan perumahan ( Kuning) akan memakan birokrasi, mengingat  pemanfaatan tanah sawah tersebut akan menurunkan penurunan produktifitas dibidang pertanian. 

2.2.2.  SERTIFIKAT

Pastikan bahwa semua tanah yang dibeli tidak dalam sengketa, akan lebih baik kalau semua sertifikat tanah yang dibebaskan adalah hak milik agar nantinya akan lebih mudah untuk digabung dalam 1 sertifikat.  Surat tanah yang berupa girik, ketitir, petok D dll akan menjadikan pengurusan lebih lama karena diperlukan perubahan surat tanah. Yang selanjutnya perlu dilakukan PENURUNAN HAK surat tanah menjadi HGB di badan Pertanahan.

2.2.3.  PERIJINAN LAINNYA

Usahakan pengurusan ijin dapat dilakukan secara paralel agar biaya yang diperlukan menjadi efisien, terutama biaya – biaya yang tidak resmi pada saat pengurusan:

*  Iijin lokasi bersamaan dengan persetujuan siteplan sekaligus.

*  Penggabungan sertifikat paralel dengan penuruna 

  hak sertifikat menjadi HGB.

*  Pada saat membuat IJIN prinsip di Bappeda bisa paralel pengurusan Amdal/ UKL-UPL di dinas lingkungan hidup.  Sehingga pengurusan IMB dapat cepat selesai.

2.3. ASPEK LINGKUNGAN & SUMBER DAYA ALAM (SDA)

       Konsep pengembangan kawasan pemukiman harus mampu  mendukung peningkatan kualitas lingkungan daerah secara menyeluruh. Akibat tersedianya menyediakan fasilitas pengolahan limbah dan juga pengendalian limbah padat, cair maupun gas yang bemanfaat bagi lingkungan. Pengembang harus bisa melakukan pengendalian pencemaran yang dilakukan limbah rumah tangga yang tentunya menjadi masalah yang cukup serius.

 2.3.1.  LOKASI PERBUKITAN

Hindari investasi tanah yang berada di lereng bukit atau dilembah yang dapat menyebabkan bencana longsor, karena akan mengakibatkan unit rumah yang anda jual tidak laku.

2.3.2.  DEKAT SUNGAI/ DANAU

Upayakan invetasi yang anda lakukan tidak jauh dari sungai, hal ini dimaksudnkan bahwa setiap pembukaan kawasan akan berdampak kepada adanya buangan limbah padat, cair dan gas. Sungai sebagai sumber daya alam yang dapat dimanfaatkan untuk membuang limbah cair yang tentunya telah dilakukan recycle terlebih dahulu.

Karena sungai memiliki peranan penting untuk kegiatan pembukaan kawasan pemukimani yaitu sebagai sumber air baku dan tempat pembuangan akhir limbah, maka jarak terhadap sungai sebaiknya tidak telalu jauh agar biaya pembuatan riol dan saluran terbuka drainase bisa menjadi lebih murah. Namun diupayakanjuga untuk tidak  menimbulkan dampak negatif terhadap lingkungan daerah aliran sungai (DAS) tersebut

Sungai bisa menjadi berbahaya dan menyebabkan banjir, yang mengakibatkan investasi anda tidak laku dijual. Untuk itu pengurugan menjadi pekerjaan yang berperan penting dalam pengendalian banjir ( baca artikel Cut and fill ). Jarak terhadap sungai atau sumber air bersih maksimum tidak boleh lebih dari 5 (lima) Km

2.3.3.  RIOL KOTA

Manfaatkan fasilitas umum riol kota di jalan primer maupun sekunder yang talah dibangun Pemerintah daerah sebagai area pembuangan limbah rumah tangga di kawasan tersebut atau buang air yang tidak dapat meresap kedalam tanah.

2.3.4.  KETERSEDIAAN AIR BERSIH

Tersedianya sumber air sebagai air baku  baik bersumber dari air atanah, air permukaan ataupun PDAM.

 Air bersih merupakan syarat mutlak  kebutuhan bagi perumahan yang akan mempengaruhi terhadap nilai jual sebuah Perumahan yang sedang dipasarkan.

2.3.5.  DAYA DUKUNG TANAH

Daya dukung tanah  akan sangat berpengaruh terhadap jenis konstruksi fondasi yang dibuat apakah diperlukan pemancangan pile ataukah cukup pondasi batu kali maupun pondasi foot plat. pabrik dan jenis produksi yang dihasilkan. Kekuatan konstruksi unit rumah yang akan dibangun akan sangat dipengaruhi oleh kemampuan daya dukung dan komposisi  tanah, yang akan mempengaruhi kepada biaya investasi pembangunan,  maka agar diperoleh efisiensi dalam pembangunannya sebaiknya nilai daya dukung tanah (sigma) ¶ adalah  : 0,7 – 1,0 kg/cm². Apabila kurang dari koefisian sigma tersebut maka diperlukan pemadatan tanah kembali, kecuali bagi ruang udara terbuka yang justru diperlukan tanah yang porous agar limpahan air hujan dapat terserap sempurna.

2.4. ASPEK INFRASRUKTUR

       Persoalan yang harus diperhitungkan bagi developer pengembang kawasan dalam kaitannya dengan ketersediaan prasarana didaerah tersebut yaitu adanya listrik, Telepon, SDM diwilayah tersebut yang umumnya tidak tersedia dikawasan yang baru dikembangkan. Pihak pemerintah daerah perlu mengkaji secara seksama tentang ketersediaan sarana prasarana yang dibutuhkan bagi masuknya investor developer. Infrastruktur daerah sering digunakan oleh investor dalam mengambil keputusan atas investasi yang akan digelontorkan yang antara lain sebagai berikut:

2.4.1.  JALAN ARTERI

Adanya jaringan jalan arteri atau kolektor primer yang menghubungkan daerah otonom dengan Pusat Kota maupun Pusat aktifitas perkantoran penghuninya.

2.4.2.  ENERGI LISTRIK

Ketersediaan jaringan listrik menjadi syarat yang penting untuk kegiatan membuka kawasan perumahan. Karena bisa dipastikan seluruh unit rumah yang akan dipasarkan sangat membutuhkan Tersedianya sumber energi daya listrik dengan kapasitas yang mencukupi  untuk aktifitas sehari hari kegiatan perumahan tersebut.

2.4.3.  JARINGAN TELEKOMUNIKASI

Tersedianya jaringan telekomunikasi yang mampu memenuhi kebutuhan komunikasi bagi kawasan pemukiman yang ditandai adanya tiang tiang telepon untuk memfasilitasi outgoing dan incoming call yang ada.

 2.4.4.  FASILITAS UMUM

Tersedianya fasilitas penunjang seperti fasilitas perbankan, rumah sakit sekolah, pusat rekreasi serta pusat olahraga bagi keluarga di kawasan pemukiman tersebut.

2.4.5.          JARAK DENGAN KAWASAN INDUSTRI

Jarak terhadap permukiman yang ideal minimal 2 (dua) Km dari lokasi aktifitas industri, jarak tersebut dianggap cukup aman atas terjadinya instrusi air tanah, polusi udara yang berdampak negatif karena kegiatan industri menghasilkan polutan dan limbah yang dapat membahayakan bagi kesehatan penghuni perumahan yang akan anda tawarkan.

2.5. ASPEK LOKASI

       Pihak Developer harus mampu menempatakan investasi yang memberikan nilai jual bagi pengembangan bisnis di sektor industri pemukiman. Untuk itu harus didalami terkait dengan kemampuan ekonomi yang baik dengan daerah tersebut yang ditandai dengan berkembangnya kegiatan ekonomi daerah tersebut yang pada akhirnya akan mampu memberikan lapangan kerja baru. Potensi lapangan kerja akan mampu memberikan efek  urbanisasi manusia dari daerah untuk mendapatkan lapangan kerja yang prospektif. Dalam pertimbangan ini indikator yang dapat dipakai untuk menilai kelayakan sebuah investasi perumahan adalah hadirnya  kawasan industri baru merupakan stimulant mendongkrak pertumbuhan  perekonomian makro/regional yang bagus dan layak digunakan sebagai lokasi investasi. Hal ini karena akan banyak lapangan kerja bagi manusia baru yang tentunya akan memerlukan hunian tempat tinggal. Aspek Lokasi, yaitu merupakan faktor-faktor yang perlu penting untuk dipertimbangkan dalam penentuan lokasi kawasan perumahan yang akan dibangun karena akan mempengaruhi nilai jual dari investasi tersebut. Dalam hal asepek lokasi perlu dipertimbangkan :

 2.5.1.DEKAT DENGAN AKTIFITAS TEMPAT KERJA

Anda harus menggarap potensi pasar pembeli yang harus direncanakan sejak awal. Pembeli akan memutuskan untuk membeli unit Rumah tsb, tentunya dengan pertimbangan “seberapa jauh dan seberapa cepat” untuk mencapai lokasi tempat kerjanya.

2.5.2.JARINGAN JALAN

Untuk pengembangan kawasan pemukiman memiliki  karakteristik lalu lintas mobil pribadi dan motor untuk aktifitas utama dari dan ke perkantoran tempat bekerja, maka pengembang harus menyediakan jalan arteri yang dapat dihubungkan dengan jaringan jalan arteri  primer yang sudah tersedia di wilayah tersebut untuk melayani lalu-lintas kendaraan penghuni.

2.5.3.  AKSES JALAN MUDAH DAN CEPAT

Tidak salah bila kita bisa mendapatkan lokasi yang memiliki aksesibilitas ke jalan primer maupun ke jalan tol yang tidak jauh dan cepat

2.5.4.  PUBLIC TRANSPORTATION TERSEDIA DENGAN MUDAH

2.5.5.  TERSEDIA SARANA UMUM

Sarana umum dekat dan mudah di akses seperti sekolah, sarana ibadah, rumah sakit, kantor pemerintahan dlsb.

2.5.6.  DEKAT PUSAT KOTA

Investasi tanah yang memiliki prosepek bagus selalu diukur terhadap seberapa jauh dari pusat kota. Bisa juga diukur berapa lama yang diperlukan untuk menuju ke pusat kota. Hal ini dikarena kan Pusat kota adalah pusat kegiatan bagi keluarga untuk mencari hiburan, makan, pusat rekreasi, pengurusan perijinan ke instansi pemerintahan, dan fasilitas perdagangan lainya.

          

Pertimbangan jarak ke pusat kota bagi lokasi Kawasan pemukiman juga dimaksudkan dalam rangka kemudahan memperoleh fasilitas pelayanan pemerintah daerah baik prasarana dan prasarana maupun segi-segi pemasaran. Studi kajian menyatakan idealnya suatu kawasan pemukiman berjarak kurang dari 15 km dari pusat kota.

BAB III.

KAJIAN  PERENCANAAN KAWASAN PERUMAHAN (ESTATE)

3.1.  KEBUTUHAN  LAHAN

Pembangunan kawasan perumahan (ESTATE) minimal pada tahap awal harus dilakukan pembebasan  areal lahan seluas 100.000 m2 ( 10 Ha). Hal ini didasarkan atas perhitungan kelayakan penggunaan lahan atas biaya pembangunan yang dikeluarkanserta efisiensi biaya yang dapat memberikan added value  bagi pengembang.

Pengembang harus bisa mengestimasi kebutuhan pasar terhadap unit rumah yang akan dikembangkan yang terdiri dari beberapa type bangunan dengan luasan 45 m2 sampai dengan 200 m2. Dengan kebutuhan luas tanah dari 80 m2, 120 m2 dan 150 m2.

Perlu diperhitungkan rencana pembangunan unit rumah yang akan dijual yang dihitung berdasarkan besaran pertumbuhan penduduk yang akan tinggal diwilayah tersebut. Prosentase pertumbuhan penduduk diperhitungkan berdasarkan jumlah kelahiran penduduk yang masuk sebagai potensial market yang secara ekonomi mampu untuk mebeli unit rumah sesuai standard harga yang rencana kita jual. Prosentase pembangunan perumahan juga dihitung berdasarkan jumlah urbanisasi penduduk ke daerah tersebeut yang disesuaikan dengan lapangan pekerjaan yang tersedia di wilayah tersebut.

 Secara umum dalam perencanaan suatu kawasan perumahan (ESTATE) dapat dibuatkan simulasi sbb ;

Apabila pembebasan lahan  seluas 100.000 m2 dan dimana KDB yang ada dilokasi tersebut adalah 70 %. Maka total jumlah bangunan yang dapat dibangun adalah 70.000 m2,.

Dari luasan yang dibangun 20 % digunakan sebagai public facilities yaitu 14.000 m2. Maka sisal lahan yang dapat dibangun unit rumah untuk dijual adalah 56.000 m2, dengan komposisi antara rumah murah, sedang dan rumah mahal adalah 1 : 2: 3, maka jumlah unit yang bisa dibangun di areal tersebut adalah :

1.    Type Luas Tanah/ Luas bangunan 75/150 m2 sebanyak:

270 Unit x 80 m2 =  21.600 m2

2.    Type LT/LB 120/240 m2

180 unit x 120 m2 = 21.600 m2

3.    Type LT/LB 120/240 m2

90 unit x 150 m2 = 13.500 m2

Total unit yang dibangun adalah 540 unit rumah dengan total lahan yang terpakai adalah 56.700 m2 dan sisanya 13.300 m2 digunakan sebagai fasilitas umum seperti jalan, rumah ibadah, pusat rekreasi dll.

Tahap pembangunan selanjutnya adalah melihat prosentase tingkat kelahiran dari masyarakat yang masuk dalam potensial market dan pertumbuhan urbanisasi yang diakibatkan munculnya lapangan pekerjaan diwilayah tersebut.

Misalkan : jumlah penduduk bekasi di tahun 2015 adalah 2.382.000 jiwa. Pertumbuhan penduduk plus akibat urbanisasi adalah 3 % pertahun. Asumsi unit rumah yang kita  jual akan dipasarkan untuk kelompok manager keatas, maka kita ambil 5 % dari indek pertumbuhan 3 % jadi sebesar 0,015 % x 2.382.000 jiwa adalah 35.730 unit rumah yang dibutuhkan per tahun. Developer pesaing yang ada diwilayah tersebut misalkan ada 10 yang merupakan pesaing anda. Maka kesempatan anda melakukan planning pembangunan unit rumah sebanyak 357 unit rumah per tahun. Atau melakukan pembebasan lahan sebesar 100/70 x 120 m2 x 357 unit = 61.200 m2 atau 6 ha pembebasan lahan baru.

 3.2.  KEBUTUHAN INFRASTRUKTUR JALAN        

Pembangunan Kawasan Perumahan ( ESTATE) pasti akan memberikan pengaruh eksternal yang besar bagi kepadatan lalu lintas dan juga aspek ketersediaan berbagai fasilitas sosial. Pertumbuhan lalu lintas kendaraan penumpang umum dan kendaraan pribadi yang akan mengangkut penduduk hunian dikawasan tersebut dengan ilustrasi yang dapat dilihat pada uraian berikut:

Bila diasumsikan rata-rata per unit rumah memiliki 1 mobil dan 2 anak menggunakan bus kapasitas 40 orang

Dari asumsi penduduk di atas, diasumsikan bahwa yang akan dibutuhkan infrastruktur jalan untuk provide 540 unit mobil pribadi dan (1080/40) =27 bus) atau sama dengan 567 unit kendaraan perhari akan menggunakan fasilitas jalan arteri yang harus dibangun dikawasan tersebut.

Untuk itu perlu dibangun fasilitas jalan sebesar :

Misal panjang jalan arteri di perumahan yang akan menuju ke jaan arteri yang sudah tersedia atau menuju jalan tol adalah 2 km. dengan koefisien factor kelayakan adalah 15.

Maka luas jalan yang dibutuhkan adalah 2.000 m x 1,5 % x 567 mobil = 17.010 m2 hot mix  atau lebar jalan adalah 17.010 m2/ 2.000 m =8,6 m, perkerasan hotmix  dan bila dibuat 2 jalur maka perjalurnya lebar 4,3 m ditambah bahu jalan 1m dan selokan 1 m. atau 6,3 m per jalur. Namun sebaiknya perlu dikasi pertumbuhan unit rumah dalam sekala 5 tahun sehingga perlu dibuat perncanaan jalan untuk kebutuhan 5 tahun kedepan yaitu (4,3 m + (4,3 x 3 % x 5 tahun)) = 5 m perkerasan hotmix untuk 1 jalur.

Dari pembahasan di atas jelas bahwa persoalan di luar area kawasan perumahani akan berkembang cukup besar dan membutuhkan perhatian dan penanganan yang serius. Untuk itu perlu kesiapan pemerintah daerah untuk membantu penyiapan fasilitas infrastruktur jalan agar kemacetan dapat dihindarkan.

Sesuai dengan SK Menteri tentang standar teknis pengembangan kawasan pemukiman, terdapat 2 hal dalam pemanfaatan lahan, yaitu:

1.    Luas area kapling

Luas area kapling unit rumah yang dapat dibangun maksimum 70% (KDB)  dari total luas area kawasan yang dibebaskan.

2.    Ruang Terbuka Hijau (RTH)

Luas ruang terbuka hijau (RTH) berupa jalur hijau (green belt), taman dan perimeter minimum 10% dari total luas area kawasan.

3.    Jalan dan Saluran

Dalam pengembangan sistem jaringan jalan di dalam perumahan yang berfungsi sebagai jalan akses dari kawasan pemukiman ke tempat aktifitas penghuni dan atau ke pemukiman disekitarnya harus tersedia minimal Jalan dua jalur dengan satu arah, lebar perkerasan minimum 2 x 7 meter.

Agar tercapainya aksessibilitas maka pengembang wajib menyediakan  jalan primer dan jalan sekunder (pelayanan) sebesar 8 – 12% dari total luas area kawasan, dengan ketentuan  yaitu :

a.  Tekanan gandar primer sebaiknya minimal 8 ton dan jalan  sekunder minimal 5 ton

b.  Perkerasan jalan minimal 7 m

3.3.  FASILITAS PENUNJANG

Fasilitas penunjang berupa Kantin, Guest House, Rumah Ibadah, Fasilitas Olah Raga, PMK, WWTP, Gardu listrik, Rumah Telkom dlsb antara 6 – 12% dari total luas area kawasan.

Ketentuan tentang pemanfaatan tanah untuk bangunan seperti Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan(KLB), Garis Sempadan Bangunan(GSB), Garis sempadan Jalan (GSJ) diatur sesuai dengan ketentuan Pemerintah Daerah masing masing.

3.4.  PEMBANGUNAN SANITASI PENGOLAHAN AIR LIMBAH

3.5.  PEMBANGUNAN SISTIM DRAINASE

Sistem drainase merupakan salah satu bagian yang sangat penting dalam perencanaan pembangunan suatu kawasan pemukiman. Sistem drainase yang baik harus dapat menampung pembuangan air semaksimal mungkin pada saat  debit air melebihi estimasi perhitungan dimana sistem drainase  masih mampu menampung dan mengalirkannya.

Perencanaan sistim drainase yang baik akan menghindarkan munculnya genangan air ataupun banjir diwilayah pemukiman pada saat debit air hujan sangat tinggi atau adanya banjir kiriman melalui sungai pasang yang diakibatkan oleh tingginya intensitas hujan didaerah hulu. Untuk itu perencanaan kemiringan contour tanah akan sangat membantu dimana sesuai ketentuan kemiringannya antara 0,5 m/dt sampai dengan 2,5 m/dt. Genangan air atau terjadinya banjir merupakan kegagalan yang fatal dari pengembang dalam mebuat gran design yang bisa menyebabkan unit rumahnya tidak laku dijual atau memiliki harga jual yang rendah.

Perencanaan dimensi saluran drainase harus menggunakan data intesitas hujan tertinggi tahunan agar diperoleh debit air yang akan dialirkan per detiknya selanjutnya untuk menghitung dimensi saluran. ( Gambar Konstruksi dan cara perhitungan dimensi saluran akan kami ulas dalam artikel yang lain).

Beberapa pertimbangan yang wajib diperhatikan dalam perencanaan drainase agar tidak meng akibatkan genangan atau banjir di kawasan perumahan adalah sbb :

1.    Pastikan bawah seluruh elevasi permukaan tanah (Topografi) berada diatas wilayah Daerah aliran sungai (DAS), Danau atau sisitim pembuangan riol kota yang sudah tersedia sebelumnya oleh Pemda

2.    Hindarkan Investasi lahan pertanian/ tanah  yang umumnya berada di lembah. Dan wilayah disekitar perumahan yang ditempati penduduk kampung sekitar berada diatas elevasi permukaan diperumahan, sehingga pada saat intensitas hujan tinggi, maka wilayah pemukiman akan menjadi cekungan penampung air dari wilayah disekelingnya.

3.    Sarana manhole agar dirawat dengan baik seperti penutup manhole yang sering rusak dan masuk saluran sehingga mengakibatkan penyumbatan pada saluran.

4.    Bersihkan secara reguler street inlet baik berupa curb inlet maupun gutter inlet yang sudah tertutup oleh sampah sehingga pada waktu musim hujan tiba tidak dapat berfungsi dengan baik.

-      Curb inlet gunanya untuk mengalirkan air ke saluran agar tidak terjadi akumulasi air sedangkan,

-      Gutter inlet berfungsi mencegah terjadinya endapan pasir.

5.    Bersihkan manhole  sebagai lubang masuknya air ke dalam riol dengan melakukan  pembersihan endapan, penyumbatan aliran air. jika pada riol hulu (pemasukan) dari kawasan pemukiman memiliki perbedaan ketinggian tinggi  0.45 ( Curam) terhadap riol penerima dalam suatu manhole pertemuan, maka riol yang masuk harus dibelokan miring atau vertikal kebawah diluar manhole  yang yang berfungsi untuk mengurangi kecepatan aliran air dengan menambahkan drop manhole yang diletakan di setiap perbedaan elevasi.

6.    Saluran terbuka

Saluran terbuka yang digunakan untuk drainase air hujan dan  juga digunakan untuk drainase air non-hujan yang tidak berbahaya bagi kesehatan agar dibuat dengan dimensi yang mencukupi/ tidak terlalu kecil sehingga mampu mengalirkan debit air menuju sungai atau riol kota.

7.    Saluran Tertutup

Saluran yang pada umumnya sering di pakai untuk aliran air kotor sering dibersihkan agar tidak tergenang dan mampat karena sampah atau endapan lainya.

BAB IV

RUGI LABA BISNIS PENGEMBANGAN KAWASAN PERUMAHAN ( ESTATE )